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中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

发布时间：2023-03-10 01:08:09 稿源：创意岭阅读： 58 问大家

大家好！今天让小编来大家介绍下关于中式会所景观设计的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

创意岭作为行业内优秀的企业，服务客户遍布全球各地，相关业务请拨打电话：175-8598-2043，或添加微信：1454722008

本文目录:

1、中式园林景观有什么特点
2、养生会所装修怎么装修设计
3、说到北京，想到的都是故宫、颐和园等中国古建筑，北京有哪些洋建筑值得看？
4、急求房地产市场营销方案!!!

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

一、中式园林景观有什么特点

1、无水不活。因此，园林一定要凿池引水。古代园林的理水方法，一般有掩，隔，破三种。掩就是以建筑和绿化，将曲折的池岸加以掩映。隔是或筑堤横断于水面，或有隔水浮廊可渡，或架曲折的石板小桥，或涉水点以步石。

2、植物繁多。花木有如山峦之发，水景如果离开了花木也没有美感。自然式园林着意表现自然美，对花木的选择标准也很严格。一讲姿美，树冠的形态，树枝的疏密曲直，树皮的质感，都追求自然美。

二讲色美，红色的枫叶，青翠的竹叶，斑驳的狼榆，白色的广玉兰，紫色的紫薇等，力求一年四季，园中自然之色，不衰不减；三讲味香，要求植物淡雅清幽，不可过浓，有娇柔之嫌；也不可过淡，有意犹难尽之妨。四讲境界，花木对园林山石景观的衬托作用，往往和园主的精神境界有关。

3、各种建筑的运用。如漏窗的运用，让空间既不是一望无垠，又不妨碍视觉流畅。在漏窗里看，玲珑剔透的花饰，丰富多彩的图案，有浓厚的民族风味和美学价值；透过漏窗，青竹迷离摇曳，亭台楼阁时隐时现，远空白云飞游，造成幽深宽广的空间境界和意趣。

园林建筑往往有堂有廊，有亭有榭，有楼有台。人工的石洞，石阶，都显示自然的美色。所有建筑，其形与神都与天空大地等自然环境吻合，同时又使园内各部分相接，以使园林体现自然，淡泊，恬静，含蓄的艺术特色，并收到移步换景，渐入佳境，小中见大等观赏效果。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

扩展资料：

我国的园林艺术，如果从殷、周时代囿的出现算起，至今已有三千多年的历史，是世界园林艺术起源最早的国家之一，在世界园林史上占有极重要的位置，并具有极其高超的艺术水平和独特的民族风格。园林是人们为了游览娱乐的方便，用自己的双手创造风景的一种艺术。

由于各民族、各地区人们对风景的不同理解和偏爱，也就出现了不同风格的园林。归结起来，世界上的园林可分为三个系统——欧洲园林、西亚园林和中国园林。

我国园林，有着悠久的历史，它那“虽由人作，宛自天开”的艺术原则，那熔传统建筑、文学、书画、雕刻和工艺等艺术于一炉的综合特性，在世界园林史上独树一帜，享有很高的地位。

参考资料来源：百度百科-中国园林（中国的园林）

参考资料来源：百度百科-中国古典园林

二、养生会所装修怎么装修设计

随着时代的不断发展，现如今的养生馆已不再是仅仅只有美容、养生的场所了，更多的是给人身心放松、休闲交流的生活会所。那么，养生会所装修怎么装修设计呢?养生会所设计要求有哪些呢?下面就让我们一起来了解了解。

养生会所装修怎么装修设计

在装修设计养生会所时，空间一定要合理化的设计，在空间上一定要勇于采用行形象，不要只拘泥于过去的形式空间中。要以轻装修重装饰的手法来装修，这样才能让养生会所焕然一新，另外还能采用花艺、景观以及饰品等方式来改变空间的氛围。

养生会所设计要求有哪些

1、装修风格的选择

在设计养生会所时，在选择设计风格时必须考虑到一点,因为不同装修风格能营造出不一样的意境。由于养生理念的缘故,它的装修通常都是以现代中式风格为主,这样更能贴合养生理念以及禅、茶的意境,对于缓解人的精神压力也会有一定的帮助。

2、环境氛围的营造

养生会所中的家具、地毯以及窗帘等,这些都是生活中的必需品,在造型上往往具有陈设的热证,基本上都是起到装饰的作用。使用与装饰二者之间是起着相互协调的作用,不能过于杂乱,这样才能体现空间舒适得体、浪漫温馨。

3、材料的选择

养生会所在选择装修材料时，可以选择偏重于的木质材料,这种材料一方面更具有亲和力,能够被大部分人所接受,而另一方面则是因中式装修风格的影响,能与中国的传统文化理念相符。

文章总结：以上就是关于养生会所装修怎么装修设计以及养生会所设计要求有哪些的相关内容，希望对大家有所帮助。想了解更多相关内容，请继续关注齐家网。

三、说到北京，想到的都是故宫、颐和园等中国古建筑，北京有哪些洋建筑值得看？

北京，中国六大古都之一，也是明、清两朝的古都所在地。故宫、颐和园、天坛、明十三陵、万里长城、圆明园等众多历史古建筑，都在北京城里。

北京是一座古朴而又有历史韵味的城市，文化底蕴十分深厚。其实，北京既有自己纯粹、干净的土气，也有因为历史原因遗留下来的“洋味儿”，这种混搭的感觉特别吸引人。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

说起北京的建筑，大家想到的或许是故宫、雍和宫、天坛这些已经完全被旅行团占领的景点，每次想到这些地方，我的心只能联想到摩肩接踵、熙熙攘攘的人群，不是一个悠闲溜达的好去处。

如果是第一次来北京，自然要本着“来都来了”逛一逛，但想要更深入地了解这座城市，还得自己走上街，悠哉的走走停停。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

其实在北京鳞次栉比的红墙黄瓦中，也不乏有西洋风味的建筑，有时候无意走在街上，忽然瞥到一处特别的西洋建筑，这种中西文化的碰撞时常让人感到惊喜。

今天，我们就来聊一聊北京建筑里那些带着“洋味儿”的特色打卡地。绝对是避开人群，静静享受的好去处。

1、段祺瑞执政府

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

段祺瑞执政府，最近是越来越多被大家提及了。原来是不对外开放的，门外一直有人把守，而且想进去还要接受层层盘问，毕竟是文物保护单位嘛，但自从开了ARCH这家隐秘的酒吧，才让这么美的建筑又展现到大家眼前。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

这里是清朝原九贝子府，也是民国时期北洋政府海军部的所在地，小时候学鲁迅写的《纪念刘和珍君》就是发生在此地，目前是人民大学的清史研究所，文化积淀颇为深厚。

段祺瑞执政府的建筑风格为欧洲古典式灰砖楼，有一栋主要建筑，在东、西、北方向上各有一座楼房。

不同于那种刻板印象中的欧式洋楼，段祺瑞执政府的建筑风格更为朴实无华，却也精雕细琢。或许是暗暗的灰色让它没那么出挑、有些低调，但是你细看每一处，那些拱形的门和玻璃窗、雕砌的围栏，都有特别古典、优雅的美。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

建筑上的雕花里存了好多灰尘，拱形的玻璃窗也看起来久经岁月。大院里还有内部机关人员的住宅区，安静到进来觉得是一种打扰。

段祺瑞执政府周边，还有不少适合走走停停的好去处。往北走可以去国子监胡同、五道营胡同，逛一逛文艺的家居小店；往东是东四十条，很多有趣的店藏在大大小小的胡同里，和南锣鼓巷那种商业化的氛围截然不同；往南走可以到中国美术馆、77文创园，经常会有不错的免费展览可以看。

2、比利时大使馆

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

要说最近北京潮人周末都去哪儿，肯定少不了泼瓦二环里集市活动，《奇葩说》辩手姜思达每个周末都会在这里等大家，集会上汇集了40多个文艺的摊位，吃喝玩乐都有，大家一起在草坪上跳舞、喝酒，这才是尽兴的周末应该有的样子。作为北京四九城里稀有的“都市内文化生活体验”，比利时大使馆做得太到位了。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

来到这里，就像是来到了比利时的布鲁日小镇，欧洲中世纪的气息特别浓郁。漂亮完整的的欧式建筑和大片绿茵茵的草坪，还有出片率极高的欧式喷泉，每一处都洋气得不像是在二环里。夏日时分，大使馆内有78种不同的季节感花木，鲜艳的紫荆花和池中碧蓝色的水搭配起来，一秒让你魂穿到某一位伯爵或公主身上。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

除了比利时大使馆，在东交民巷里尽是西洋风味的建筑，这可以说是北京最“洋味儿”的胡同了。在林荫道两旁，能看到独具特色的阿东照相馆、圣弥厄尔天主教堂、正金银行、警察博物馆……到处都是标志性的西洋风建筑，到处都是历史沉淀留下的回忆，太值得在这个季节走一走了。

3、御园汇

作为北京玉泉山下的“唐顿庄园”，御园汇走的是英式园林建筑风格，目前还没有很多人知道，又因为位置稍微偏僻，是不可多得的清净好去处。坐落在玉泉山、颐和园附近，真真切切体现了什么叫“依山傍水”，御园汇是一个豪宅小区配套的会所，这里有着北京最梦幻的英式庄园景观。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

除了主体的英式建筑，这里还配有室外泳池、英式喷泉、躺椅，简直是周末逃离人群，获得鸡精和自由的最佳选择。米黄色的墙体搭配普蓝色的屋顶，简洁的三角形结构，处处都是简约的英伦元素。

餐厅内的色调复古大气，从窗外看去都是树木高耸的园林景象，特别有夏日的氛围。后花园往上走的最高处，可以俯瞰整个院子，有种坐拥天下的感觉。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

在这里，除了可以喝下午茶、也可以承办婚礼，是北京为数不多的草坪婚礼地点之一。婚礼期间的咖啡厅、停车场、休息区、仪式区都可以随便使用，简直就是包场级待遇，如果有婚礼打算的一定别错过。

4、西什库教堂

西什库教堂是北京最大最古老的教堂，也是为数不多的典型的哥特式建筑，前几年一直在修复，如今重新开门非常值得一看。最特别的点在于，这里的建筑中西合璧，在主要的哥特式教堂两旁有两处中式月台，中西交融的感觉刚刚好。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

1703年开堂的西什库天主教堂，之前叫作北堂，如今已经有三百多年的历史了。除了建筑本身之外，80多面玻璃花窗神圣而美丽，透过光，在教堂里映射出七彩的美。晚上开灯之后，从外面看彩绘的玻璃窗特别美，上面的内容还都与天主故事相关，像是连环画。

中式会所景观设计（中式会所景观设计图）

总结

北京作为一座文化交融的城市，还有很多特色等待被发现。走街串巷之中，经常会碰到意想不到的惊喜。北京也在这种中西交融的文化背景下，成了兼具土味和洋气的别具一格景观。

四、急求房地产市场营销方案!!!

1、健达世纪园项目概况

2、健达世纪园市场分析

（一）营销环境分析

（二）竞争态势分析

（三）消费者分析

（四）项目SOWT分析

3、健达世纪园销售策略

1、入市时机及策略

2、价格定位及价格策略

3、销售阶段安排

4、健达世纪园宣传推广策略

（1）健达世纪园项目推广主题

1、关于案名2、

3、项目推广主题

4、主题诠释

（2）项目广告策略

1、广告阶段策略

2、广告创意策略

（3）项目公关策划

1、活动推广目标2、

3、活动推广定位

4、活动推广诉求重点

5、活动推广的方式

（4）项目现场包装策略

1、销售现场包装

2、楼盘处道路包装

3、项目工地包装

5、项目媒介组合策略

1、媒体发布策略

2、媒体分析与选择

6、健达世纪园广告工作推进一览表

7、健达世纪园项目全案包装策略一览表

8、健达世纪园推广费用

1、世纪园项目概况

健达世纪园占地156亩，总体规划分三期开发，一期为8栋多层，已经入住；二期为10栋，已交工；三期5栋在熊尔河畔。小区内多功能会所，幼儿园，休闲娱乐设施配套齐全。此项目是郑州南部区域一所大型、生态、纯住宅的社区。现在的销售均价是1500元/㎡，其中三楼价格1798元/㎡；五楼价格1498元/㎡；六楼、七楼1280元/㎡，一次性优惠4%。户型主要集中在80㎡-130多㎡之间，整体规划、建筑的外立面塑造及景观设计有浓郁现代特色。

项目周遍学校有大学路小学、铁十一小、郑铁七中、六十二中、中州大学、郑州航院等小学、中学、高校；附近矗立高级饭店、宾馆：民航大酒店、台湾大酒店、漓江饭店等；附近思达超市、世纪联华大型购物场所；鞋城、食品批发市场、高寨农贸市场满足人们的日常生活需要。社区外部配套完善，空气质量较好，商业设施齐全，文化气息浓厚。

本案西面紧邻城市主动脉京广南路，南面宽阔畅通的航海路连接着城市主干道：西环路、大学路、紫荆山路、东环路等。项目西南的客运总站公交线路伸向城市的四面八方。健达世纪园所处区域为城市与都市乡村结合部，居住人群层次复杂、素质相对较低，人群流动性大，治安状况较混乱。航海路口至物业地址这一段给人破败、衰落、陈旧的印象。

2、健达世纪园市场分析

（1）郑州南区地产项目营销环境

从今年来看，郑州房地产市场开发形势良好，

随着郑州市拉大城市框架，扩大城市规模，降低城市户口的准入门槛和区域性中心城市的建设与发展，全市的房地产开发进入了一个全新的发展时期。政府开发北区的政策东移，

倾力筹建郑东新区。与其相比显得南区项目在升值潜力方面前景不

太乐观。同时，随着市区内大型批发市场的纷纷南移，也将会在一定程度上促进南区经济的进一步繁荣。改革开放以来，随着城市化的进程，以及南区专业市场的建立。郑州南区逐步形成了大型灯具批发市场、京广批发市场（鞋城）、河南万客来食品城、郑州市华中食品城、郑州食品城等。此板块地段具有得天独厚的商贸特征。各项经济指标与郑州其它地区比处于中等水平。对商品房等大宗商品的购买力具有一定规模。航海路地产项目形成了两头大中间小的哑铃状的楼盘特征，中间沿线项目产品同质、地段优势相似的情况下竞争异常激烈。城市中心较好地段项目获得难度越来越大，郊区化的地皮也成为众多开发商的争夺的对象。

郑州南区商贾云集，具有较明显的商贸特色，经济发达的程度比周围地带高。这是其得天独厚的板快优势。这种特殊性决定了本区域的消费群对楼盘的价格敏感度比北区高。同时，本区域外来人口较集中，对于商品房消费有一定潜在市场。

（2）南区地产项目总体竞争态势及竞争者分析

南区项目中心地带金祥花园、亚新美好人家、龙跃系列项目、富寓花园等项目先后开发成功，预示着该地块项目尚具有巨大开发潜质，同时也标志着这一区域消费市场日益成熟。此后南区中心地段出现了第三代生态住宅：健达世纪园、锦绣江南、开元丽城、亚星盛世家园等注重社区环境、绿化率较高的大型项目。多数项目在建筑风格及景观设计与外立面方面产品同质，楼盘概念也没有鲜明特色。然而航海路沿线两段如金色港湾、帝湖花园等项目在产品定位、概念炒作及营销推广方面有着与众不同的成功案例。

因此，为了更好的作好健达世纪园项目的整合，河南惠乔广告公司市场部对周遍最主要竞争者、潜在竞争者进行周全细致的市场调查与深入分析。基本情况如下：

序号项目名称均价规模户数工程地址物业地址广告定位案场状况广告定位主打广告语形象定位营销状态1 开元丽城1490元/m规划面积116亩，900多户一期11栋以封顶，处于强销期京广南路与长江路交叉口南50米南区美丽新世界选择，是一种权利，有何尝不是一种能力。在合适的地方，选择，自己的美丽新世界。塑造南区大众化品牌现代化住宅案场大广告牌醒目，视觉很有冲击力，震撼力。售房部包装时尚、温馨、清雅。销售员服务热情。2亚星盛世家园1580元/m占地面积140亩，户数1188一期在建正在销售嵩山路与长江路交叉口东北角高尚历史文化景观社区亚星生盛世家园——文化成就未来；嵩山路上观山听水首席庭院。首家大型文化主题景观社区围墙包装色彩庄重沉稳，突出历史厚重感。案场气魄，浓郁的文化氛围。销售员有气质，缺乏积极性。3锦绣江南1600元/m占地为120亩 1100多户一期完工绿化即将建设兴华南街与张魏路口东南生态型艺术社区“艺墅世家幸福之家”生态健康艺术售楼包装现代风格、色彩明快。售楼现场氛围冷淡。售楼员专业知识与技巧不足。4 帝湖花园1680元/m规划面积3110亩，456亩的月湖一期多层即将建成航海路与桐柏路交叉口纯生态水景人居所“回家就是度家的开始”“善待你的一生”“大帝湖、大社区、大自然”大气魄、大气势的欧式风格售楼现场，开阔的广场。一期销售过半，剩下价位较高的困难。非常热情专业敬业的销售员。5富寓花园1550元/m280户处于尾盘销售期航海中路30号平实、自然、务实、利益诉求(宣传书)您想要的，正是我们为您建造的。现代主义与欧式建筑风格糅合开发项目时机极佳地理位置较好，周遍配套设施齐全。6金祥花园1450元/m1000多户五期正在热销中郑州市航海中路19号实用、品牌点睛之作、封园之作、完美之作比较务实的小区主要是以占领市场先机前几期为经济实用房，价位较底。本期是商品房，价位较高。7龙跃时代家园1900元/m85户尾盘销售期航海北街与交通路交叉口没有怎么做广告注重品牌效应售房部规模不大精致、时尚

竞争者——5W战略分析

现代营销由“产品导向——市场导向——需求导向——关系导向”等理念向更高级更直接更有效的现代营销理念演绎：竞争导向的营销理念。这是因为当市场发展趋于成熟时，主要竞争对手的每一项营销策略及活动都是在充分的研究消费群体情况下制定的，有其明确的目的性与针对性。

克劳塞维茨在其《战争论》中说战争有两个目的：一是以打败敌人为目的；二是以占领敌人境地为目的。在此基础上提出的5W战略是以竞争者为研究对象的现代营销观念，因而有很强的攻击性与侵略性。在对区域市场发动一场残酷的侵夺战时，对“敌人”进行火力据点的侦察是至关重要的。“知彼”是市场争夺战制胜的关键。针对竞争对手“做的好”模仿，“做的不好的”改进，“没有做的”占领市场高地，“正在做的”研究对策。从而在激烈冷酷的市场争夺战中获得胜利。

主要竞争者——【开元丽城】

项目概述：开元丽城占地约116亩，总建筑面积约12万平方米，规划900多户，项目绿化绿30%以上，是郑州南区一个大型、人文、低密度、高绿化纯住宅社区。

开元丽城总体开发为2期，规划筹建22栋多层。一期共11栋、36个单元，432套住宅。分三次调整价格，即每144套调整一次，项目至2003年底竣工。一期建设包括室内多功能会所、大型中式休闲广场、儿童游乐场所。主力户型为三房和两房，面积90m-230m，户型设计功能合理，最大楼间距为50多米。

现已销售200多套（由于在营销推广方面的问题，健达把本该属于自己的200多名客户拱手相送给自己的敌手——开元丽城）由于2003年房产会之后一个月内没有开展广告宣传与公关活动，近期销售状况有一定困难。开元丽城主要卖点列举：a、开元房地产的大众化品牌 b、开元物业品牌 c、开元丽城的规模 d、开元丽城的超底价位。

竞争对手5W因素分析：

正在做什么为什么这样做做的好的做的不好的没有做的

1、在项目处于强销期，定期连续发布理性诉求比较广告。 2、发布项目工程进度的告知广告，向置业者发布信息 3、侵夺求廉求利的目标客户群体 4、准备第二轮宣传冲击波 1、攻击打压竞争对手，突显项目性价比，迎合南区置业者求廉心理需求。 2、稳定以定单置业者的信誉，扩大口碑效应传播。争取置业者购买的信心1、售房部包装时尚、清逸、精致，有浓厚现代感的气息。 2、案场内广告牌画面唯美、色彩选择明快、视觉表现有强烈的冲击力与震撼力。 4、案场外部POP广告、墙体广告抢眼吸引人。 5、强销期以理性诉求广告的竞争性策略，运用比较广告。 6、项目定位消费群体明确：工薪阶层。平民化、大众化、品牌化的路线。 7、物业品牌知名度与美誉度都很高。 8、营销推广与价格策略明确。1、广告推广策略不太明确，产品形象广告推广不太理想。 2、准备期、内部认购期形象广告的创意表现匮乏。 3、广告推广前期媒体组合单一，只有大河报。影响面深度还是不够。 4、项目所处的地段荒凉，周遍配套设施不齐全，生活不太便利。1、售楼处道路没有包装，周遍营销氛围不浓。 2、项目影视广告还没有做。 3、南区交通要塞户外广告牌也没做。 4、对市场主体只是做市场调查，并没有派发宣传单页。

其他竞争项目简析：亚星盛世家园/锦绣江南/帝湖花园

潜在竞争者——【亚星盛世家园】

此项目位于郑州西南区嵩山路上，占地面积为146亩，社区包括20栋多层，3栋小高层，2栋写字楼多种格局。5000m的中庭广场，1000m的人工湖，1700m的地下防空设施。主力户型二房、三房、复式，面积28——205m。社区内有会馆、幼儿园、商业街等相关配套。

亚星盛世家园主要卖点罗列：a、亚星地产的品牌 b、居住文化形态—文化主题c、水景山景的园林规划

竞争对手5W因素分析:

〔优势〕

1、售房部外部造型现代感十足，2、内部装饰典雅人文气息浓郁。售房部的大气魄展示了开发商的雄厚实力。3、项目附近的户外广告牌醒目，4、视觉冲击力强。5、围墙包装较重视与项目推广主题“文化成就未来”相吻合，6、突显了人文历史的厚重感。7、项目绿化率高，8、在景观设计方面把山景与水景融入小区。

9、在上街区有着开发房地产的成功经验，10、注重建筑品质，11、户型设计、景观规划。12、生活环境优雅，13、空气质量较好。

〔劣势〕

1、广告主题不2、明确：一是文化成就未来；二是嵩山路上观山听水首席庭院。3、宣传推广存在着很大的盲目性且不4、系统，5、造成资金的大量浪费，6、反而7、增加了项目成本。8、 “文化成就未来”主题概念推广有些空洞，9、周遍文化氛围不10、浓厚。11、开发商观念陈旧、没有现代营销意识，12、以自我意志为核心，13、不14、遵循市场规律。15、无法与专业营销策划公司建立战略联盟，16、很多营销策划公司也不17、愿与亚星房地产开发公司合作。

18、项目位置偏远，19、周遍学校、医疗、商业等生活配套不20、完善。

21、亚星房地产是上街外来品牌，22、在郑州知名23、度与美誉度低。

【锦绣江南】——潜在竞争者

项目案名原为天泰?艺墅世家。占地120亩，11万平方米的住宅，最大楼间距超过50多米，容积率低，绿化率超过45%。1万多平方米园林规划，中央花园中1500平方米的业主会所，500平方米的幼儿园。主力户型三房、四房、复式98——200m。一楼1618-1683元/㎡（带花园）；三楼1586-1665元/㎡；五楼1362--1442元/㎡；六楼1130--1209元/㎡。项目位于亚星盛世家园旁边，有25栋多层住宅，社区内有生态绿化系统、石景、水景、健康休闲系统。

锦绣江南主要卖点罗列：a、生态型社区 b健康概念的提出 c 艺术型社区

对手5W战略分析：

〔优势〕

1、在较繁华地段与物业地址处售房部各一；较繁华地段人流量大，2、距离目标3、客户群体接近；建立了占领市场争夺的据点。4、该项目是南区中段较早提出生态型健康艺术社区的楼盘；项目园林规划设计及至完美，5、绿化率及高。

6、注重影视广告的宣传，7、建立了一定的楼盘知名8、度。

〔劣势〕

1、天泰房地产开发公司在上项目前，2、对项目可行性分析与研究不3、够深入不4、够专业。这也反映开发商缺乏远景规划，5、没有长远的市场洞察力。

6、一期已为现房，7、楼房的缺点充分展现。建筑外立面为面砖，8、呆板、生硬缺乏时代感，9、户型设计不10、合理，11、主力户型面积偏大。以至造成消费群体购房的抗性很大。12、案名13、的全面变动，14、造成资金的极大浪费。

15、售楼员缺乏热情，16、专业技能与知识不17、足。18、媒体组合策略比较单一，19、只有电视做告知性或提醒式广告。开发商缺乏长远的营销传播策略。

20、精美的楼书与楼盘的实况形成鲜明的对比，21、楼书的成本太大，22、而23、效果较差。

【帝湖花园】——潜在竞争者

帝湖花园是布瑞克房地产开发有限公司兴建。此项目是郑州市规模最大环境最完美的大型纯生态水景居所。也是郑州唯一最大活水湖的社区。规划土地为3110亩，20余平方米天然湖面，1200亩园林绿化，8万平方米休闲广场。项目绿化率为51%，容积率为1。社区分为三个区域：莱茵东郡、罗马毫庭、威尼斯水域。项目先开发多层住宅，以集聚人期，加速资金周转，快速回笼资金。开发的多层以其低廉的价位、高品质生活方式迅速销售过半，主要是五六楼价位底的买的较好。楼盘定价策略较有特色，与湖的远近而不同。此后逐步开发别墅、联排别墅、高层。项目规划景观以湖全面展开，绿化率高。此项目对西南区其它项目有较大的威胁。

营销传播推广策略是非常的成功。媒体发布策略宛如一股龙卷风，震撼着郑州地产界。楼盘形象广告的策略型创意的发布有一种大气魄大气势，霸气十足，深入人心。集中火力投放了一轮一轮的媒体炸弹，强烈的刺激着欲在西区置业人士。

（三）南区消费群体置业者分析

1、目标客户群分析：目标客户群年龄在25岁——45岁左右；中等高等学历以上，工作与事业相对稳定，进入事业与家庭稳定期。家庭可支配收超过2万元，首期支付3——6万元之间，月供还款约450——1000元左右。根据前期市场调查显示，南区整体生活消费水平低于全市的平均水平。

2、目标客户群定位：

依据南区状况，本项目的消费群体主要是：

南区经商批发人员（郑州万客来食品城、郑州华中副食品城、郑州食品城、京广路鞋城批发市场、总站纺织品批发市场等）周遍学校中青年教师（中州大学、郑州航院、测绘学校、郑州卫校、郑州七中等）铁路、部分行政、企事业单位职工（铁道建筑总公司郑州材料总厂、铁路局工程机械厂、嵩山机械厂等）周边老城区居民

郑州中低收入人群

南部郊县入迁郑州户

通过对消费群体的走访结果显示，项目周边经商户与居民对项目都寄托很大希望，也有购买意向，价位希望在1000元——1300元/平方米。对周边的市场调查与消费群体的走访都显示：对社区环境、物业管理、人文教育十分重视。

3、目标客户消费心理分析

【共性分析】目标群体都有强烈的求廉求荣心理，渴望获得尊重与归属感，希望获得环境幽雅、空气质量较好性价比的完美居所。在他们漂泊租房渴望他们对子女的未来抱有很高的希望，希望子女能够受到比他们更好的高等教育，愿意居住在文化气息浓厚的区域。

【差异分析】

南区板块是生意人集聚群落，外地人比较多。他们成为改革开放以来先富起来的那一群体。几十年的经营累积累了大量的财富，虽然拥有别人眼羡的富足，并不意味着生活质量的提高。他们依然寄居在别人的屋檐下，过着都市富裕阶层的租房生活。他们渴望改变当前的居住环境，拥有自我生活的新天地。渴望成为真正意义上的城里人，融入都市现代生活。同时在领略都市繁华之后，又期望一所环境优雅、宁静和谐能令心灵休憩的场所。

这一区域也是具有良好的人文环境。周遍的中青年教师拥有很高的涵养与文化知识，渴望高品质高物业的现代生活环境。相当部分群体也是外来人群，他们对城市生活有着独特的理解，期望在喧哗与骚动之后，享受那分安详、宁静、和谐。在事业与爱情步入稳定时，他们渴望有个幸福理想家园。同时对未来的社区生活充满幻想与憧憬。

城市工薪阶层经过几十年的辛劳工作，他们积累了相当的财富，但是他们的财富来之不易。有由于房地产所具有的付款额度大的特殊性，大多人群持币待购。在购房过程中谨慎，货比三家。由于原来所居住房屋户型、面积、功能不合理，社区环境绿化差，房屋破旧等原因，希望将来的居住场所与环境要改善原来居住条件。

（四）健达世纪园项目SWOT分析

（1）项目优势（Strength）

1、区位优势：本案位于郑州批发市场、商贸发达的区域。

2、规模优势：项目占地156亩，是南区较大型楼盘。

3、面积优势：户型面积为80m——130m，面积较适合南区市场

4、环境优势：绿化率较高，较郊区化的地段，空气质量较好环境优雅。

5、人文优势：周遍小学、中学、高院林立，文化气息较浓。

6、配套优势：社区内多功能会所，休闲娱乐场所；社区外商店、购物、生活设施齐全。

7、进度优势：项目为现房，可感受产品成熟价值。

8、价位优势：价格比较适合南区市场。

（2）项目劣势(Weakness)

1、经济劣势：由于销售不够顺畅，开发商资金周转有问题。

2、信誉劣势：由于开发商拍卖地皮风波，以及变更工业用地产权等问题引发当地居民及社会公议。

3、周遍劣势：项目周边的老建筑偏多，且比较嘈杂，周边小区域存在抗性。 4、园林劣势：规划布局不太合理，人车分流系统不完善。

5、产品劣势：建筑外力面有些落后，户型设计不是很合理。

6、景观劣势：周遍没有公园、文化广场。

（3）存在的机会：

1、以通过导入新概念，树立在公众中的新形象。

2、房产证马上就拿到，为公关活动做了良好的铺垫。

3、开发商资金周转困难的解决。

4、市政府即将大力改造熊洱和河，此河正从健达世纪园小区穿过，改善了人文生活环境。

（4）面临的问题：

1、区域整体消费能力有限，目标客房户群体争夺现象将较为严重。

2、开发商有一定知名度，但美誉度极差。

3、项目地段同质，概念炒作同质。

4、消费者对朝北的客厅存在着较大的抗性。

5、竞争对手—开元丽城即将封顶，时尚现代的外力面即将呈现。

6、健达世纪园产品外力面的老化。

7、健达世纪园“好水好景好家园”的主卖点不具备竞争力、说服力。

8、售楼员的销售技巧及公关礼仪缺乏专业的培训。

3、项目销售策略

（一）入市时机及姿态

一个项目销售的成功与否是与其销售时机的把握密切相关的，销售时机把握准确与否，直接影响到项目的销售与推广效果。只有把握好销售时机，才能实现预期的销售目标，否则会对全盘的策划销售造成不利的影响。

作为南区开发较早的地产项目，本项目在土地产权没有变更，资金周转困难，项目宣传推广盲目、项目包装不系统的情况下仓促上项目。这在客观上来讲，对于本项目在长期内开展销售工作是非常不利的。当前置业群体已越来越理性，其对物业的结构、户型功能、景观环境、交通配套等要求也越来越严格，项目不具备认购的前提条件而仓促入市，会在营销推广过程中造成极大的障碍。由于初期阶段没有开好头，形成极为恶劣的影响，降低了置业人群对本项目的新鲜感，在日后正式发售工作造成困难，也没有起到预期的正面轰动效应。本项目已经错过较佳的春节前夕时节，而这一时节是开展公关促销活动的较佳时节，也是重塑开发商形象以及赢得消费信心的良机。根据本项目的市场环境、竞争态势、工程进度及市场的发展趋势，为了明年的三月份销售做准备，惠乔建议：

2004年12月01日作为本项目导入期

（二）价格定位及价格策略

1、定价策略

定价的影响因素：

位置交通状况

周边环境

配套设施

社会公共教育设施

规模

内部规划设施

景观

户型结构

发展商信誉

工程进度

交楼标准

物业管理

2、定价的基本原则

结合市场需求及房地产业内经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质：

各定价影响因素之权重分析图

参考同区同类楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；

在给各住宅单位具体定价时，充分考虑景观、朝向、户型结构、通风透气、噪音、同层位置、楼层等因素。根据上述综合因素来给物业的不同方位、不同面积、不同层数给楼盘定不同的价位，采用差价策略。

参考同区同类楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；

在给各住宅单位具体定价时，充分考虑景观、朝向、户型结构、通风透气、噪音、同层位置、楼层等因素。根据上述综合因素来给物业的不同方位、不同面积、不同层数给楼盘定不同的价位，采用差价策略

（三）销售阶段安排

惠乔建议将整个销售推广过程分为以下5个阶段，每个阶段将采取不同的，具针对性的销售推广策略（原则：每一阶段所面临的问题，策略能达到怎样的效果）

阶段名称时间销售策略宣传目标销售单位第一阶段形象树立期2003/12/—2004/3/（为期3个月）“短”“平”“快”的策略，广告宣传持续，销售速度要快。对销售人员进行专业技能与公关礼仪的培训。消除开发商信誉度低不良印象，重塑消费信心。以一期尾盘为主，完成总套数的10%第二阶段信誉提升期 2004/3/01—2004/6/01 （为期3个月）低开高走的价格策略，牺牲部分利益。为盘活资金，集聚人气做准备。这样会给买家一种抓紧时间下定的感觉，否则，时间越往后价格越贵。做好老业主售后服务，展开公关活动，注重口碑效用的传播总套数的15%第三阶段旺销期2004/6/02—2004/9/02 （为期3个月）在本阶段可以考虑提价，达到开发商原计划定价。营造热销楼盘的氛围。间断发布广告及促销活动信息。注重广告的累积效果。总套数的45%—50%第四阶段持续期2004/9/03—2004/12/03（为期3个月）前期业主售后服务完善，销售控制时机的把握。广告媒体组合的总套数的15%—20%，第五阶段清盘期2004/12/04---------- 发布间歇性告知广告总套数的

四、健达世纪园项目推广策略

（一）健达世纪园项目推广主题（待议）

1、关于案名2、

“健达世纪园”案名有些陈旧、不时尚、不新颖。郑州也有相同相类似案名。案名尚有些新时代特征。更改案名将会使所建立起来项目知名度毁誉一旦，浪费财力。建议延续原有案名，只是在原来基础上做稍微改动。整合项目资源，推动项目新形象传播。

一期“健达?世纪花园”

二期“健达?时代花园”

3、项目推广主题

赋予项目一种独特概念，就是赋予项目精神与灵魂，使纯物化的楼盘具有鲜活的新生命特征，给予项目更高的附加值。独特的概念可以引领时尚生活潮流，区别于竞争楼盘，获得更大差异性，从尔形成独特的销售主张，避免差异化的恶性竞争。

健达?世纪花园——时代?城市?后花园

健达?世纪花园——京广南路上--新城市主义的复兴

健达?世纪花园——城市中坚的世纪花园

健达?世纪花园——新都市主义，诗意的家园。