明显低于市场价格的认定（明显低于市场价格的认定方法）

大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于明显低于市场价格的认定的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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• 如何认定领导干部低价购房
• 明显低于市场价的认定标准
• 明显低于市场价的认定标准
• 明显低于市场价的认定标准

如何认定领导干部低价购房

在日新月异的时代发展进程中,传统犯罪往往披上新型的外衣,受贿犯罪亦是如此。其中,在买房时索取或接受特殊低价优惠,成为相较于传统现金型受贿更为隐蔽的犯罪手段。
      事实上,司法机关对此早有预见。早在2007年,******、最高人民检察院(以下简称两高)发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《受贿意见》)中规定了十种有别于传统现金型受贿的新型受贿行为,“低价买房型受贿”赫然在列。根据该《受贿意见》,
      国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的,以受贿论处。
      不论是司法人员还是辩护律师,在办理此类受贿案件过程中,如何确定究竟是市场化的优惠还是权钱交易的幌子,笔者就此作简要论述,与诸位探讨。
      一、是否明显低于市场价格
      根据两高的《受贿意见》,认定低价买房型受贿,行为必须符合以“明显低于市场的价格”向请托人购买房屋这一条件。但刑法及相关司法解释并未就何为“明显”低于市场价确立标准。低于多少算“明显”?多少又算“不明显”?
      (一)差价的绝对数不是认定“明显”的依据
      有观点认为,买房人获取优惠的价格与市场价格的差价,达到受贿罪的构罪金额标准3万元即可认定为“明显低价”。对此,笔者并不认同。在当前房价高企的市场环境下,一套一线城市的普通房产,开发商哪怕只给予1%的折扣,有时候也相差10万元以上,如因此就认定国家工作人员涉嫌“低价购房型受贿”,显然过于偏激。因为影响开发商定价的因素有很多,如销售时间、付款方式、楼层、户型等等,都会对售价产生影响,“砍价”能力较强的购房者,通过自己“砍价”,也有可能获得相应的优惠。如仅仅以差价的绝对数达到受贿罪的构罪标准就认定为“明显”低于市场价,未免过于严苛。
      (二)民法的标准不能认定刑事犯罪
      还有人提出,根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》(以下简称《民法典纪要》)的规定,“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。”以此得出百分之三十的折扣率可以作为评判是否属于“明显低价”的标准。
      笔者认为,民法与刑法所保护的法益不同,因此参考的标准绝不能一概而论。上述《民法典纪要》针对的是债务人为逃避债权人的债权实现而实施的转移财产行为,规定债权人对债务人可能影响债权人债权实现的行为有权向法院申请撤销。之所以确定不能“低于市场价百分之七十”的总价标准,是因为民法除了要保护债权人债权的实现,也要保护正常的个人财产交易流通。但刑法对受贿罪的规定,保护的法益是国家工作人员履行职务的廉洁性,惩处的是权钱交易的行为,因此,其严苛程度理应较民法的规定要高。以《民法典纪要》规定的市场价的百分之七十作为评判受贿犯罪中“明显”的标尺,显然失之过宽。
      (三)应以差价的绝对数与相对比例综合判断
      综上,笔者认为,对于“明显低价”的考量,不仅要考虑正常市场售价与实际购房价之间的绝对差额,还要结合差价在总价中的比例,所处的城市市场环境、房产位置等因素进行综合评价。比如,在上海市区核心地段,购买人获得了5%的价格优惠,该优惠较开发商针对不特定人的优惠仅低3%,但差价的绝对数额达到60万元,则基本可以认定为“明显”低于市场价。因为,尽管折扣率不高,但60万元的差价根据常情常理一般人无法通过“砍价”获得,抛开购房人国家工作人员的身份及手中的权力,开发商没有让利的理由。同时,办案时应当结合开发商的销售记录以及内部优惠政策文件,排除开发商针对不特定人的实际销售优惠存在比该5%的优惠更低的情况。
      二、优惠条件的设定,是否针对特定人
      首先,要看优惠交易条件是否事先设定。
      作为一种大交易额的商品,开发商对于
      房价的优惠底线必然事先经过测算,设定了获取优惠的前提条件,基本不可能临时制定。
      如是在国家工作人员购房时临时制定的优惠政策,或在国家工作人员购房后为了掩饰真相而伪造的优惠政策,则显然不能认定相关优惠属于正常的市场价格。
      因此,在审查此类案件时,不仅要重视对相关证人证言的审查,还要收集诸如开发商内部销售政策文件、会议纪要等书证。
      审查优惠政策制定时间与国家工作人员购房时间的先后,以此判断优惠条件是否事先设定
      其次,要看有无其他购买者享有相同的优惠。
      鉴于言辞证据的易变性以及政策文件、会议纪要等书证也较容易伪造。
      如要充分证明国家工作人员所享有的优惠并非因为其公职人员的身份所独享,办案人员在取证过程中应当注重对销售记录、房产网签记录等不太可能事后伪造的证据进行收集。
      如在国家工作人员之前,从未有人享有过所谓的优惠,则开发商提供的优惠政策文件的真实性则应当存疑。
      相反,如在国家工作人员购房之前就有人享受过相同、相近乃至更低价格的优惠,在查明优惠原因后,可较为准确判断国家工作人员所享受的优惠是否正当。
      最后,即便是针对房开商内部人员才享有的优惠,如国家工作人员享有,也不宜认定为属于非正常优惠。
      有观点认为,具有特定身份者享受的购房优惠价格,不能作为“市场价格”认定。
      否则,所有低价购房类受贿都可以辩解为特殊的优惠购房行为,从而逃脱法律的制裁。
      笔者对上述观点持反对意见。
      实践中,开发商为了加快销售,往往会针对内部职工设定优惠购房价格,尽管针对内部员工设定的优惠购房价格有员工福利的性质在内,但是该优惠并非具有绝对的排他性,有心者完全可以借员工名义为“马甲”进行买房,从而获取相应优惠。
      归根结底,此类针对员工的内部优惠,仍然属于正常的市场营销手段。
      《刑事审判参考》第975号案例也印证了笔者的观点。
      在该案例中,被告人胡伟富以7.5折的优惠价购房,尽管优惠幅度较大,但由于该优惠事先已有内部员工享受,故法院对于该节事实不认定为受贿。
      三、是否利用职务便利,为他人谋取利益
      如果说前面两点是判断低价买房型受贿的形式要件,权力寻租则是低价买房构成受贿罪的实质要件。受贿罪的本质是权钱交易,在低价买房型受贿的情形下,卖方之所以愿意给予优惠,根本原因是对国家工作人员的职务便利进行贿买,希望国家工作人员为为其谋取利益。因此,判断国家工作人员是否利用职务便利为他人谋取利益,是认定“低价买房型受贿”的重中之重。
      (一)“收钱不办事”,视为为他人谋取利益
      根据2003年《全国人民法院审理经济犯罪案件工作座谈会纪要》国家工作人员为他人谋取利益包括承诺、实施和实现三个阶段。只要具有其中一个阶段的行为,便可认定为为他人谋取利益。
      例如,开发商在项目缴税方面存在问题,其给予税务机关工作人员明显低于市场价的购房优惠,并提出希望在交税方面税务机关给予关照,税务机关工作人员即便仅仅是口头应允,事后并无具体行为,也没有实现具体的关照。即“收了钱但不办事”,也可以视为“为他人谋取利益”。
      (二)“看破不说破”,亦视为为他人谋取利益
      根据《******、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《贪污贿赂解释》)第十三条的规定,明知他人有具体请托事项的,应当认定为“为他人谋取利益”。即前述案例中,开发商的税收缴纳存在问题,即便开发商与税务机关工作人员对此心照不宣,双方在进行行受贿时均未提及该事项,只要税务机关工作人员主观上明知开发商的意图,但仍然接受开发商给予的特殊优惠,即可认定该税务机关工作人员承诺为开发商谋取利益,进而构成受贿罪。在实践中,此类“看破不说破”的主观明知,主要以行受贿双方的口供来证明,因此,控辩双方均应重视对供述真实性、合法性的审查。
      (三)接受“情感投资”,仍视为为他人谋取利益
      仍举前述案例,假设开发商缴税并无瑕疵,其之所以给税务机关工作人员特殊优惠,是为了与该税务机关工作人员“搞好关系”进行“情感投资”。由于税务机关工作人员与开发商之间存在税收管理与被管理的行政管理关系,其具备将来为开发商谋取利益的职务便利条件,可能影响该税务机关工作人员将来合法履职。在此种情形下,根据《贪污贿赂解释》第十三条第二款的规定,对该税务机关工作人员仍然视为“为他人谋取利益”,若认定其享受的特殊优惠属明显低于市场价格,则仍可以认定该税务机关工作人员构成受贿犯罪。
      综上所述,尽管本文所论述的“低价买房型受贿”披着市场交易的外衣,具有一定的迷惑性、隐蔽性,但只要抓住权钱交易这一本质特征,以常识、常情、常理透视低价购房的价格因素、优惠理由、职务关联三要素,在司法实践中便不难作出罪与非罪的判断。

明显低于市场价的认定标准

格低于市场价的合同，双方协商一致，没有法律规定的合同无效情节的，合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（二）以合法形式掩盖非法目的；
（三）损害社会公共利益；
（四）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

明显低于市场价的认定标准

转让价格没有达到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以认定为明显低于市场价。明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
经营者不得有下列不正当价格行为： （一）相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益； （二）在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益； （三）捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的； （四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易； （五）提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视。
法律依据:《中华人民共和国民法典》 第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

明显低于市场价的认定标准

明显低于市场价的认定标准：根据我国相关法律的规定，转让价格没有达到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以认定为明显低于市场价。法院应以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
认定“明显低于市场的价格”的三个角度
一是交易价格是否具有随意性。房地产开发商（包括销售商）在房产销售之前，通常会以企业内部决策的方式事先设定不针对特定人的销售优惠政策，并以内部文件的形式予以明确。一般来说，销售优惠政策属于房地产企业的商业秘密和营销策略，不会面向社会公开，但在开发商内部的把握标准是一致的，其面向的交易对象是不特定的多数人，属于正常的市场价格，购房者在享受优惠价格时，还需要履行相应的审批程序。而房产交易型受贿中的交易价格具有较大的随意性，经常表现为开发商主要负责人与购房者私下联络、暗通款曲，擅自决定提高优惠幅度，在交易价格确定上具有很强的随意性。实践中，有的开发商以召开公司董事会、办公会等形式专题研究给予特定购房者大幅优惠，从表面上看履行了企业决策程序，但实质上是为了规避查处，其以“集体决策”形式设定的优惠条件不属于正常的市场价格。
二是交易价格是否具有独享性。开发商事先设定的优惠交易条件必须是不针对特定人的，即面向社会公众，如果特定购房者享受了不适用于普通消费者、带有“特殊关照”意味的价格优惠，则属于“明显低于市场的价格”。该优惠价格不是开发商事先设定的，而是根据特定购房者需要或应其要求设定的，优惠条件仅适用于个别对象，且该优惠超出了一般商品交易中打折、让利等正常销售手段的范畴，社会上不特定多数人不可能享受到同等优惠。实践中，有国家工作人员享受了开发商事先针对单位内部职工、拆迁改造回迁户等特定主体制定的优惠条件，尽管从表面看不属于该国家工作人员“独享”，但因其本身并不具备特定主体条件，因此在认定时仍应当从严把握。
三是交易价格是否具有合理性。优惠交易条件作为房地产行业的营销方式，在设定上要符合商业惯例和市场规则，有的受销售周期影响，如地处黄金地段、配套设施齐全的楼盘往往一房难求，优惠条件肯定与其他需要两三年甚至更久时间清盘的楼盘不同；有的受销售阶段影响，如“预付排卡”和“尾盘清仓”时的优惠幅度不同；有的受销售策略影响，如团购优惠、一次性付款优惠、是否使用公积金贷款、节假日促销等；有的受房产自身特点影响，如不同楼栋、楼层、朝向、位置的价格都会存在差别。但无论何种情况，优惠交易条件的设置都应当符合市场规律，具备合理性。实践中，有的被调查人会以“楼层不好”“朝向不佳”“尾盘清售”“购买样板间”等原因作为辩解，有的开发商也以上述理由为购房者开脱，但根据行业常识和生活经验，这些因素对房价的影响有限，不足以证明大幅度优惠的合理性。如果某一交易价格无法用市场因素解释，不存在优惠的合理原因，就可以认定为明显背离市场价格。
国有公司的工作人员，在进行交易时，利用自己的职务之便，使交易价格低于当地的市场价格，侵害了公司的经济效益，就构成了为亲友非法牟利罪中明显低于市场价的规定，需要被追究刑事责任。
为亲友非法牟利罪的构成要件：
(一)客体要件
本罪侵犯的是国有公司、企业、事业单位的财产权益。
(二)客观要件
本罪在客观方面表现为利用职务便利，为自己的亲友进行经营活动，非法提供便利，致使国家利益遭受重大损害的行为。所谓亲友，泛指亲戚与用友，宜作广义理解，只要行为人为他人进行的经营活动非法提供了便利，即可认定属于为亲友进行经营活动非法提供便利。
(三)主体要件
本罪的主体为特殊主体，即国有公司、企业、事业单位的工作人员。这里的工作人员，不仅仅只是指国有公司、企业、事业单位的国家工作人员，而泛指国有公司、企业、事业单位的所有工作人员。
(四)主观要件
本罪在主观上只能由故意构成，并具有非法牟利的目的。即行为人明知自己利用职务便利为亲友进行经营活动提供便利条件是一种背信经营的行为，但为获取非法利益仍故意实施这种行为，过失不构成犯罪。
进行产品交易时，实际支付的价格低于当地市场的价格，就是明显低于市场价。构成为亲友非法牟利罪，要满足四个条件，首先是客体要件，侵犯国有公司或事业单位的财产权益;其次是客观要件;第三是主体要件，犯该罪的是特殊主体;最后一个是主观要件，故意牟取非法利益。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

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