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杭州土拍2023第一批（杭州土拍2020）

发布时间：2023-04-18 14:00:59 稿源：创意岭阅读： 939

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本文目录:

1、去年杭州新房成交同比增46.5%，市场库存维持低位
2、杭州卖地超2000亿蝉联全国第一，当地的房产经济如何？
3、集中供地政策突迎大调整：房企凭分拿地
4、杭州官方上调新房限价

杭州土拍2023第一批（杭州土拍2020）

一、去年杭州新房成交同比增46.5%，市场库存维持低位

2月2日，中指研究院发布长三角区域楼市观察报告，数据显示，2021年杭州全年新建商品住宅成交近2000万平方米，同比增长46.5%，创近年新高。但2021年年内杭州楼市经历“前热后冷”，9月起成交“四连降”。

从价格端看，按照国家统计局公布的数据，2021年12月份，杭州新建商品住宅价格环比上涨0.5%，成为全国15个房价上涨的城市中涨幅最高的城市。

在销售创新高背后，杭州市场库存维持低位。数据显示，截至2021年底，杭州市区商品住宅出清周期仅2.6个月，其中下半年显性库存维持低位，房源供应不足。分地区看，杭州市区住宅可售房源集中在临安、富阳、萧山，其中临安区出清周期最长，为10个月左右。全市隐性库存约1300万平方米，去化周期9.7个月，近50个板块面临断供，而存量主要集中在富阳、余杭、临平等郊区核心板块。

不过，杭州二手房市场未创新高，2021年全年成交同比下降，走势波折。2021年，杭州市区（不含富阳、临安）共计成交二手房69819套，同比下降14.4%。月度来看，去年上半年市场热度持续升温，4月二手房成交量创年内新高；下半年受政策调控影响，成交量持续回落，10月成交规模创历史新低；11月、12月，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，杭州二手房市场止步于六连跌，成交量探底回升。

中指研究院在报告中提到，2021年杭州市场经历了楼市大热及政策筑底的时期，2022年调控仍将持续，集中供地政府让利趋势不改，杭州楼市或将进入新的发展周期，市场在调整中趋稳。

回顾2021年杭州楼市调控政策，杭州接连收紧住房限购条件，房产赠与、法拍房、高层次人才购房等行为被纳入限购，取消大专生学历落户和研究生“先落户后就业”待遇，进一步提高购房门槛限制炒房投机行为。同时，摇号制度逐步优化，以社保年限排序入围摇号，极大照顾了改善客户群体。

2021年1月，杭州出台新政，规定落户未满5年的，在限购范围内限购一套住房；高层次人才转让限购范围内住房的，须在限购范围内无自有住房记录满3年，才可享受优先购房。

2021年2月3日，杭州市住房保障和房产管理局会同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发严格审查购房家庭冻资情况。

2021年3月3日，杭州市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，法拍房纳入限购，严防经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

2021年4月13日，杭州收紧高层次人才购房限购条件，经认定的杭州市高层次人才家庭落户杭州须满5年，方可购买第二套房。此番调整之后，高层次人家购买二套住房和非人才家庭要求一致。落户杭州市未满5年的，在杭州市限购范围内限购1套住房。

2021年8月5日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，再次加码限购政策。除提高购买者的准入门槛外，要求热门楼盘按社保进行排序确定摇号资格。

土拍规则经历“宽松-严格-部分放宽”的调整。2021年，杭州首次供地多数条款延续之前非集中供地时期的规则，土拍热度火热；随后政策逐步收紧，二次土拍提高了房企参拍门槛，同时增加了地块的建设要求；三批次土拍政策主要从让利房企、提高房企参拍积极性方面调整，包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质等。2021年，杭州推出宅地139宗，供应面积同比增长48%，成交面积同比增长16%，宅地供应、成交规模均创历史新高。

二、杭州卖地超2000亿蝉联全国第一，当地的房产经济如何？

为了尽快推动经济发展，很多城市都是靠拍卖土地来艰难度日，而中国的房价也和经济息息相关，捆绑在一起。杭州卖地超2,000亿蝉联全年全国第一，由于当地政府一直在对土地供应进行调控，所以当地的房产经济发展的非常稳定和良好，而杭州通过拍卖土地获取了大量的收入，也进一步的加快了城市化的发展。

为了抑制不断攀升的房价，政府部门对土拍规则也进行了一定的改变，导致开发商拿地越来越难，价格越来越贵，其中在重庆，徐州，盐城，西安等城市土地溢价率都超过了40%，这其实是一个不好的信号，很多小开发公司根本就没有这么多资金能拿得下土地，这些大的开发商逐渐垄断房地产市场，很可能会推高房价。

高房价已经给当今社会带来很多的负面影响。很多人就算努力一辈子也不能在大城市买得上一套房子，所以现在年轻人变得越来越丧，他们的欲望逐渐在降低，也失去了工作的主动性和积极性，也让国内的经济出现了一定的混乱，大量的实体企业倒闭，在短期来看对经济有一定的促进作用，如果一直这样下去的话，房价很可能会出现塌方式的下跌，那时候的影响将会更加深远。

政务部门一定要将房价调控住，稳定好房地产市场，能让更多的市民买得起房子，这样也可以促进消费，也有很多市民在呼吁尽快实行房地产税，让房价降下来不仅是市民的期望，也更有利于经济的发展。随着国内的出生率越来越低，但是每年新增的房子数量却在不断的增加，在未来很可能会出现房多人少的局面，房子下跌只是一个时间上的问题。

三、集中供地政策突迎大调整：房企凭分拿地

第二批集中供地出让前夕，天津、青岛、深圳等城市共183宗土地紧急中止出让，集中供地再起波澜。

8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止；8月10日，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；8月6日，深圳土地矿业权出让平台发布公告，中止22宗地的挂牌出让工作，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。

多城卖地按下暂停键，一场关于土拍规则的重大变化悄然进行。

近期，自然资源部召开闭门会议，要求第二批集中供地调整出让政策，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，严控楼面地价创新高。

土拍规则调整之际，新模式“竞品质”诞生。

以卖地大户杭州为例，第二批集中供地将由10个行政区推出10宗“竞品质”试点地块，溢价率上限设为10%，并要求现房销售。杭州市建委将组织专家评审，并按房企评分高低确定入围者。评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，综合得分最高者拿地。这意味着，与消费者买房一样，房企拿地也需要看征信分。

8月13日，一家TOP5房企投拓负责人对时代周报记者表示，目前“竞品质”模式处于摸索阶段，北京、上海、杭州等地的实行各有不同。从其初衷来看，土地市场愈发升高的门槛和竞争热度导致房企削减成本，产品品质难以保障，影响房地产市场的健康发展。“竞品质”是政策工具箱里的措施之一，未来调整方向将在把控产品品质基础上，给开发商留足利润空间。

“竞品质”将成标配

“我们熬夜加班一个多月，一直在加班和开会，晚上不回周末不休中午不按时吃饭，突然中止卖地，所有工作都要推倒重来。”8月13日，一家房地产央企深圳公司投资部人士杨光（化名）告诉时代周报记者，8月6日下午得知深圳土拍中止时，所有同事都感到诧异。

杨光表示，此次深圳土拍中止的主要原因是，深圳是首批集中供地城市中平均溢价率最高的城市，政策风向变化后需调整规则，降低溢价率上限和拍地规则，因此紧急叫停。其次，深圳本次拍22宗地块中位于非中心区的居多，部分地块要求租赁面积全自持，部分地块要求租赁面积全自持，且在拍地结束后的5个工作日内一次性缴纳费用，诸多限制要求导致除少数热门地块外，其它地块均遇冷，因此需要延期。

“降低溢价率上限后，对新房限价或会同步增加，此时判断房企利润空间将加大为时过早。”杨光推测，深圳土拍长期采用双竞双限模式，房企利润空间小，近年来交房质量急剧下降。“竞品质”或成深圳第二批集中供地的重点方向，杭州和北京将为效仿对象。

时代周报记者获悉，5月，北京市规划和自然资源委员会提到，在集中出让地块过程中引入房屋销售价格引导机制，为未来住宅产品质量提升留足空间，引导开发企业主动提升住宅品质。

在杭州，参与第二批集中供地的房企须填写“品质承诺”，不同于北京先竞地价再竞品质的规定，杭州的“竞品质”项目是先竞品质再竞地价，同时地块还要采用现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举为全国首创。

8月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，未来“竞品质”将成土拍标配。在“竞品质”要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。因此，多地延长供地时间或中止土地出让，目的是让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。

房企恐慌性拿地

供地规则再度调整，与此前土地市场温度升高有关。

“各城市做好住宅用地信息公开，重点城市实行住宅用地集中出让，同时加强监测监管和考核评价，对住宅地价走势超出合理区间或发生异常交易的城市及时预警并督促整改。”2月23日，自然资源开发利用司要求各城市通过多渠道降低房价，在全国22个城市试点集中供地制度。

集中供地初衷是为通过确定供地规模稳定房企预期，为土地市场降温。实践过程中，房企出现恐慌性拿地现象，不断推高热点城市土拍溢价，多地拍出地王。

中国指数研究院的数据显示，22 城首批集中供地成交金额为1.07 万亿元，平均楼面价约为9591元/平方米，较2020年增长38%。上半年50强房企拿地楼面价同比增长40.8%，地价约占房价48%，同比上升7.2 个百分点；平均溢价率为21.7%，同比上升5.4 个百分点。

首批集中供地未达到降地价预期，推高地价与房价成本。一系列负面反应引发监管注意，土拍新规靴子陆续落地。

7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

与此前政策相比，多个城市在第二批集中供地规则上明确限制地价上限，从源头避免出现高溢价地。

8月4日，无锡第二批集中供地开拍，热点地块溢价率上限降至3%，9宗地触及上限进入摇号；8月9日，惠州住建局出台新政，提出建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；8月10日，天津市规划和自然资源局修改第二批集中供地规则，将土地溢价率上线设置为15%，未修改规则前最高为50%。

“设置最高溢价率后，溢价率已经确定，以后市场上不会再出现‘地王’。”8月13日，一名熟悉深圳土拍市场的业内人士对时代周报记者表示，第一批集中供地中部分房企在举牌时冲动入市，拿地后才发现“算不过账”，引起退地纠纷。通过设置溢价率上限，可以给房企更多利润空间，避免退地事件发生。

8月11日，光大证券发布研究报告称优质土地资源的恶性竞争，对房地产行业平稳健康发展的伤害极大。“房住不炒”基调下，房价提升空间有限，拿地成本过高，大幅压缩房企的正常盈利空间，迫使部分房企在施工建筑质量上压缩成本，或不切实际的提高周转率。限制地价上限有利于房地产行业朝着利润合理化和管理精细化方向升级迭代。

四、杭州官方上调新房限价

原标题《杭州官方上调新房限价开发商说“有利润保证，才能更好地提升楼盘品质”》

杭州13个板块新房限价上调，最高的涨2000元/平方米。

上周六，杭州第三批集中出让地块正式挂牌，共包括35宗地块（含1宗租赁用地），其中过半数为主城区优质地块，预计于12月21日集中出让。此前的传闻也得到证实——杭州原有新房限价体系被打破，多个板块限价普涨，部分区域涨幅不小。

随着这批地块的挂牌，相关限价情况及土拍规则变化也正式公布。

其中，规则里明确恢复预勾地制度，减轻房企拿地负担；取消“竞品质”，改为“定品质”，即由政府规定品质要求，房企承诺按要求建设，不太受房企欢迎的“现房销售”试水举措彻底消失。

与此同时，“杭州上调新房限价”也一度冲上微博同城热搜榜第一。

房企有了利润空间

此前，一份由杭州住房保障和市场管理局印发的《关于第三批宅地房屋销售限价调整的函》在网上流传，对杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋销售限价、毛坯最高销售单价和最高装修价格作出调整。部分地块的新房限价有所提升，地块起价较此前第二批挂牌时的地价有所下调。

克而瑞数据显示，杭州13个板块的限价得到提升，包括艮北、运河新城、萧山经开区、笕桥、丁桥等，涨幅在200-2000元/平方米之间。

今年10月，杭州市规划和自然资源局公告，第二批集中供地中的17幅土地终止出让。首次试水的10宗竞品质现房销售地块“全军覆没”，没有开发商愿意接，原本计划分两天进行的土拍，一天内就匆匆结束。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，杭州本次放宽土地出让条件，与其在前一轮土拍中“陡然遇冷”不无关系。

此次在规则层面多维度降低了土拍门槛，包括放宽房企准入标准、取消现房销售、下调溢价率等。恢复了预勾地制度，减轻了房企拿地负担。

张波表示，“一升多降”之下，房企拿地利润空间得到明显提升。房企报名较二批次集中供地积极许多，三批次集中土拍大概率将有所回温，届时也将呈现不少看点。

调低土地的起拍价以及调高未来的售价，都是根据当下市场形势，结合房企实际情况作出的适度调整。对于杭州来说，第三次集中供地较为重要，一方面今年供地计划距离既定规划还有一定差距，土地出让任务较重；另一方面由于第二次土拍流拍数量较多，对本次土拍难免会形成一定影响。因此，从第三次土拍来说，整体门槛有所降低，会更有利于提升房企拿地的积极性。

一二手房价格倒挂犹在

不过，尽管限价上调，供给端的问题得到逐步改善，但需求端依然得不到满足，新房和二手房之间的价差，没有因此得到全面弥合。

一位品牌房企的杭州区域负责人告诉《每日经济新闻》记者，土地起始价下调以及新房限价的上调，都给开发商留出了更多利润空间。有利润，开发商才能更好地提升楼盘品质，让真正愿意房住不炒的购房者们，住上更高品质的房子。

该负责人表示，下调地价上限的，是让市场不会出现高价地王。从此，市场情绪会更稳定，大众对未来房价的预期阈值会随之降低。这又是打消炒房获利念头的手段。

目前，在杭州的新房市场上，200万元左右是入门级纯刚需水平，也是新入杭州的购房者的主流需求。

以申花核心区为例，该区域的限价涨到了5.5万元/平方米，而该区域目前的二手房均价已经突破6万元/平方米，价差依然存在。再如艮北新城，该区域的普遍二手房价已经在5万元/平方米，哪怕新房限价从两年前的4万元/平方米跳到现在的4.4万元/平方米，价差依然明显。

哪怕是“门槛级”的大江东，新房和二手房之间，也存在着数千元价差。

除了价差大的区域，其他如笕桥、崇贤、小和山等，价差相对较小，但大部分板块，新房和二手房之间，依然存在着比较大的鸿沟。

张波表示，只有新房和二手房之间的价差没有那么大了，红盘才能从市场上隐退，新房市场的热度才会慢慢下去。随着第三批集中供地的推行，杭州楼市明后的年供应量有了保障，也打消了大众对未来供应不足，可能要涨价的心理预期。

有购房人告诉记者，他们觉得是好事，至少能够适当地消除一二手房价格之间的鸿沟。

“如果对开发商限制太多的话，他们就没有意愿拿地，那我作为消费者来说，就没有好的项目可以买了，因为杭州的问题是一二手倒挂太厉害。”

另一位购房人则表示，杭州的新房真的太难买了，已经受够了动不动就来个万人摇，很多炒房者都是冲着一二手倒挂去的，让他们这些真正想买房的刚需苦不堪言。