景观设计福禄（福禄设计院）

大家好！今天让小编来大家介绍下关于景观设计福禄的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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本文目录:

• 1、求开盘创意思活动！

• 2、有内涵大气的设计公司名字有哪些？

• 3、旅游公司管理模式

• 4、好听到爆的设计公司名字？

一、求开盘创意思活动！

你好,我的朋友是一名专业会展策划师,以下是他提供给你的成功案例,希望对你有帮助:

聚鑫荣名优特产品商业街

开 盘 活 动 策 划 提 案

一、前言

聚鑫荣名优特产品商业街项目自销售人员进驻现场至今，在公司双方人员的共同努力配合下，各方面的准备工作陆续到位，项目即将以崭新的姿态全新亮相。

基于本项目推广中借助于名优特产品商业街运作的概念，在开盘期间，所进行之开盘庆典及活动是棋局上的关键，因此为了使项目开盘销售推广能够顺利进行，通过在前期整合项目各项资源的基础上，充分利用开盘活动契机炒热销售现场气氛，同时向公众传达项目信息，力求获得高频度的市场传播机会，使本案在开盘时能够首战告捷。

此次开盘活动的前提是：双方达成共识，在各方面工作准备就绪的情况下，通过双方公司的协调一致配合，力求开盘活动能够一炮打响！因此经公司人员探讨研究初步决定为了前期有更为充足的时间酝酿，本案将于12月7日隆重开盘。

二、开盘活动安排

1、开盘抽奖

通过发放问卷，传播聚鑫荣开盘和 “福禄旺禧送大奖”活动信息，广泛吸引人员到销售现场进行抽奖，以强化开盘气氛，挖掘本案目标客户群体，营造销售契机；

1）抽奖时间：12月7日为期一天（9：30开始）

2）抽奖对象：携问卷或抽奖卷者和意向客户

3）活动地点：聚鑫荣售楼处

4）奖项设置：

一等奖：奖券有“福”字样，厦新A6手机一部 1名

二等奖：奖券有“禄”字样，微波炉一台 3名

三等奖：奖券有“旺”字样，热水壶一台 12名

四等奖：奖券有“禧”字样，聚鑫荣雨伞一把 50名

活动补充说明：凡参与者皆送聚鑫荣见面礼一份（马克杯）

2、开盘舞狮表演（暨财神发红包）

通过开盘舞狮表演，营造项目喜庆吉祥的气氛，使项目在广大客户心目中形成喜庆吉祥意念，更容易为客户所接受。

1）活动时间：上午9：00—12：00 ；

2）活动地点：售楼处门口或沿泉永路500M范围内；

3）活动形式：舞狮：10—12人一组，二头大狮（4人）、二头小狮（2人）绣球（1人）、乐器（3—4人）进行现场技艺表演；

跳财神：一组2人，装扮财神进行现场发红包，以示恭喜发财。

3、聚鑫荣名优特产品“八发拍卖会”

以名优特相关产品拍卖形式获得项目之高频度曝光，内容与项目形象相吻合，首度给参加活动者形成名优特产品商业街之印象，炒热现场气氛，为销售现场聚集人气；

1）时间：12月8—12月10日为期三天；

上午：9：00—12：00 下午：2：30—5：00

2）地点：现场工地（或售楼处侧，元件厂大门口）

3）拍卖形式：由现场主持人主持拍卖；

4）拍卖内容：相关名优特产品及一些较具吸引力的产品。

5）操作思路：8元起价，在拍卖过程中，主要以小额商品贯穿始终，中间穿插，较具吸引力的较大额商品（家电）；每种品类的拍卖商品轮流交替进行，避免重复；

6）每天的拍卖商品例表如下：

产品类别 具体种类 订购数量 经费投入 拍卖形式

茶类 各种茶叶、茶具 4 400 以合件为单位

油类 食用油、色拉油、花生油和调和油等 10 200 以瓶为单位

酒类 白酒 如剑南春、闽台春、茅台、古井贡酒、双沟、洋河、陀牌、二锅头等 5 200 以瓶为单位；

啤酒 惠泉或清源、雪津 5 200 以箱为单位

烟类 七匹狼、红双喜、沉香、石狮、555等 5 500 以条为单位

干货类 经过包装后的香菇、笋干、木耳、及各类干果和肉类加工品等 10 300 以袋为单位

日用品 洗发水、沐浴露、 10 200 以瓶为单位

大家电 电视、微波炉、消毒柜 各1 2600 以台为单位

小家电 电风吹、录音机、高压锅、剃须刀等 各1 300 以台为单位

以上拍卖品费用合计：4900元，预计回收50%，投入50%左右即2450元左右

注：1、为了尽量减少活动投入，采取“即卖即补”的原则，先限定采购一定量的拍卖品，卖完为止。如果在卖不完的情况下，则用于充当第二天拍卖品；

2、以上所列拍卖商品，购买时可根据实际需要而定。

4、开盘优惠促销黄金周

为促进聚鑫荣商业街店面的销售，在经过双方协商的前提下，开盘一周内推出店面促销单元为促销单元，列示如下：

编号 面积m2 底价（元/m2） 双方执行促销价（元/m2） 促销总价（元）

A2 38.61 8000 7800 300000

A9 39.78 8300 8000 318000

A18 41.44 8400 8100 335000

A36 53.68 6800 6600 365000

B15 28.71 6500 6280 180000

注：1）以上促销价每平方米优惠200-300元，在总价上优惠8880-12432元；

2）凡意向客户送雨伞一把；下定者除特价优惠外，送雨伞一把；

5、售楼处现场包装和注意事项：

售楼现场是销售的第一线，是决定销售成败的关键，因此现场包装、气氛渲染至关重要。

1）工地现场：拱门（及拍卖搭台和布幅）、项目围墙周边遍插彩旗；

2）售楼处现场花篮摆放（8个）；

3）凡来现场的顾客以香茗伺候，并赠送礼品（马克杯一个）；

4）开盘前由销售人员负责通知客户于12月7日来售楼处领取礼品和抽奖卷，并告知有抽奖活动和开盘优惠促销等；

5）开盘当天，售楼现场的销控把握至关重要，因此开盘前，应加强销售人员的培训，进行一次现场模拟演习；

三、广告媒体宣传安排

开盘期综合利用各种传媒，多渠道传播楼盘销售、抽奖信息，吸引广大客户入场，提高客户信心，进一步促进销售，塑造项目形象，开创多方共赢的局面。

媒体安排投放情况一览表：

媒体投放渠道 主题和内容 规格形式 发布时间 费用预算

泉州晚报软性报道 主要诉求西郊规划和商业交通发展前景 财经新闻1/3版 2002.11.27 30000元

东南早报 发布项目公开、开盘活动和抽奖信息 东南早报1/2版（单色） 2002.11.28 7920元

泉州晚报预告兼公开版 “政府巨资打造西部商业动脉，泉州首家名优特产品商业街开创西部商业新版图” 1/3版套红 2002.12.6 31652元

泉州晚报夹报 传达项目综合素质形象 随泉州晚报夹送 2002.11.29 43000元

另外，在媒体投放安排的同时，注意利用对户外广告的投入，进一步加大多项目宣传力度。

1、 现场信息传递：售楼处业务员现场项目卖点元素的传达；

2、 布条广告：周边区域各主要路口布幅、布条张挂；

3、 前期销售人员的派报和问卷发放（北峰、丰州、江南、浮桥和西郊等地）

四、活动经费预算

1、开盘抽奖：8060元（除雨伞和马克杯以外，其余礼品由开发商落实）

2、舞狮：2400元 跳财神：500元；

3、拍卖会：拍卖品费用：4900元；其它：800元

4、现场包装：彩旗：240元（40面）花篮：480元（4对）

5、茶具：30元；茶叶：20元

6、户外布幅广告：1500元

7、财神红包：500元（每1元一包，共计500份红包）

活动费用：19430元（包括抽奖礼品费用）媒体费用：112572元

总费用合计为：132002元

万科金色家园内部认购及开盘计划方案

一、 开盘准备的目的

1、 在项目正式开盘前确定意向性购房客户，防止已登记客户的流失。

2、 在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气。

3、 通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（如果做），南京民众对金色家园及万科房产有一定认知，趁热打铁地推出一些SP活动，树立开盘先到先得的观念，势必会产生一定的市场轰动。

4、 阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。

5、 进一步检测目标客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。

6、 对新聘业务员参与实践的绝好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。

二、正式引导期之前必须完成工作

n 售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待；

n 户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布，开始发布时间到开盘日不低于1个月；

n 项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成；

n 地盘及售楼处现场形象包装完成；

n 前期品牌与形象推广已经达到一定效果，有足够的客户积累

2．1 广告

2．2 产品推介会 （3月初-4月底） 不少于3次

2.2.1万科会会员产品推介会

4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。事先通知万科会会员活动内容，并要求参加者给予回复（电话/信函）。根据实际参加人数可分成几天进行，每天不多于150人。重要流程如下：

Ø 来访客户进行登记

Ø 南京万科公司总经理发表欢迎讲话。

Ø 由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。

Ø 客户自由咨询（一小时）。

Ø 举办自助型晚餐会，准备酒水、餐点等。

Ø 饭后现场可举行由万科会员自行组织参加的自娱自乐的音乐表演。

2.2.2团购产品推介会

从3月初开始，从南京市获利能力较高的行业中，如银行、证券、IT等筛选出20~30家主要目标单位。可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽，将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象，并根据不同直销单位的具体需求，制定相应的推销方案，上门拜访进行直销。此外，针对主要市内重点的办公楼，利用午休时段进行设点咨询活动，如租用办公楼大堂或户外广场等，进一步扩大直销的范围和影响力。经过第一轮的直销推广，对直销活动中积累的意向性较强的目标客户进行分析、整理和归档，然后通知重点客户于4月13日在金丝利喜来登酒店集中举办以团购客户为对象的“万科金色家园”的产品推荐会，预期到会人数为100人左右。会议流程可参见万科会会员产品推介会。

2.2.3公众推介会

3月23日在南京人流集中的区域如新街口的金鹰国际、东方商城、金丝利喜来登酒店等开展面对公众的产品推广会，可租用商场大厅或室外广场。重点是可与万科公司赞助的“喜欢南京的一百个理由”活动相结合。如获奖征文的揭晓展示或与政府合作的河西整体规划的展示等，并举办一些现场的文艺表演活动助兴，如国外爵士乐队的演出或中国鼓乐队的表演等。以丰富多彩、生动有趣的活动配合推介会，借以扩大产品影响力，为项目日后的正式推广造势。同时，此类活动可兼顾不同层次的客户，增加项目信息传播的途径，从而积累一批目标客户。

2.2.4 “万科战略合作伙伴”新闻发布会

在3月23日金陵饭店（或金丝利喜来登酒店）举行“万科战略合作伙伴”新闻发布会。邀请南京各大报的媒体记者参加。在会上着重介绍就万科公司秉承一流组合、一流产品、一流服务的产品开发理念，从项目的规划设计（伍兹贝格）、环境景观设计（贝尔高林）、装饰设计（孟思——黎国梁）、建筑商（南通四建）、营销顾问（中原地产）、广告推广（天际传播）到会所延伸（金丝利酒店），教育设施（力学小学）、物业管理等诸多合作伙伴。体现了万科金色家园规划设计、开发建设、营销推广等一系列环节都是由国际化的精英团队倾力协作和精心打造。在会上只展示产品、会所、环境等得相关立体效果图，不出示具体平面图，以保持项目一定的神秘感。会后赠送给每位与会记者来宾相应的礼品（较贵重一点，如：皮具、领带、领夹、袖扣等）。

2．3 引导期内SP活动建议

2．3．1“喜欢南京的一百个理由”系列PR活动

2月初-3月底，配合“喜欢南京的一百个理由”征文获奖作品的公开展示

机会点：从4月起，万科金色家园的楼盘展示活动可以利用室外场地与征文获奖作品共同展示，突出万科赞助的标题。以获奖征文的展示活动带动楼盘的先期展示，提高万科品牌的亲和力，增强南京人对万科品牌的认同感，不仅对“金色家园”项目，而且对万科在南京的房地产的后续开发起到有益作用。

2．3．2万科金色之旅

从3月5日起，通过万客会或现场展示活动向目标客户发放调查问卷，内容涉及购房意向、价格、房型、物管、景观要求等，为项目正式推广的价格的制定和销售策略的调整提供依据。然后从中筛选50位尊贵客户参观上海万科的楼盘。建议4月6日，用四辆依维柯（形象广告车）带客户到上海，上午参观“优诗美地”，下午参观“万科华尔兹”。使客户对万科地产所开发的产品有一个直观的认识和了解，并增进与客户的情感交流。

备用方案：也可精选10位客户参观全国（深圳、北京）万科的优秀楼盘。前提是能吸引南京新闻媒体进行全程报道。

2．3．3以销售导向培养卖点

可考虑事先联系具有影响力的一些部门和行业（如大学、银行、证券、政府），向他们定向优惠销售一批楼盘，制造诸如博士楼、金融家楼、政府官员楼等广告抄作载体，利用他们的导向作用，促进楼盘的整体销售。例如，今年正逢南京大学成立100周年，如能吸引专家、教授的加盟，即可制造相当地轰动效应。

2．4楼盘信息的确认

A、 物业管理（服务项目、收费标准）

B、 智能化标准

C、 建材标准

D、 配套设备标准

E、 公共区域装修标准

F、 会所（金丝利）服务收费标准

G、 销售价格及付款方式

H、 各项购房及入伙费用

2．5销售道具准备

A. 模型

B. 展板

C. 售楼书（包括精装本和简易本）

D. VI部分（销售人员服装、胸牌、资料夹等道具配备）

E. 销讲资料的完善

F. 销售人员的再培训

G. 销售现场服务人员（安保、保洁）

H. 价目表

2．6工程进度保证

售楼处、样板房、小区环境样板、滨湖样板段工程全线完工。

在达到以上引导期标准后，方可保证开盘达到预期效果。

三、项目开盘流程

3.1 客户筛选

由于通过万客会接待、楼盘展示活动和重点直销等工作积累一批意向客户，但这部分客户可能对项目的价格、户型都不甚了解，基于种种原因，有些客户未必是我们真正的目标客户，所以我们有必要对已经登记的客户进行一次筛选，再次进行项目介绍，确保真正有诚意的客户在正式开盘当日来售楼处缴付大定金（初定为2万元人民币）。

3.2 销售准备执行流程

时间安排 工作安排 前期准备工作

2/21 n 递交内部认购计划书n 第一批待推单元的价目表

2/22-27 n 执行方案的讨论、确定n 工作分工明细

2/28-3/6 n 价目表的调整n 细化销控方案的出台

3/7-13 n 销售准备方案的最终定稿

3/23公众推介会 n 在新街口进行公众推广活动，以配合万科协助推广的“喜欢南京的一百个理由”活动。n 举行敲鼓、游戏与抽奖等活动内容聚集人气。 n 标准房型图、内部价格表n 可移动展板制作、现场包装n 报章公告（包括内部会员通报）

4/8“战略合作伙伴”新闻发布会 n 在金陵饭店（或金丝利喜来登酒店）举行，邀请南京各大报的媒体记者参加。n 只公布相应的表现图，部出示具体平面图。 n 可移动展板制作、现场包装

4/13团购推介会 n 在金丝利喜来登酒店大会议厅集中接待团购意向客户，咨询相关问题，并告知4/29派筹时间。n 只公布价格区间在5700元/平方米以内 n 金丝利的现场布置（包括展板、效果图等）n 模型、楼书等销售道具的准备n 自助餐和小礼品的准备

4/20万科会会员推介会 n 书面通知万客会会员参加金丝利喜来登酒店大会议厅得内部推广活动。n 公布价格区间在5700元/平方米以内 n 金丝利的现场布置（包括展板、效果图等）n 模型、楼书等销售道具的准备n 小礼品的准备。

4/22-26 n 通知（电话/信函）目标客户（团购、万科会与其他积累客户）4/27-28来参加优惠派筹活动。 n 信函的填写、邮寄n 媒体广告告知派筹信息。

4/27派筹工作 n 在万科会实施对外的派筹工作。n 根据派筹数量决定楼盘价格和开盘计划。 n 保安力量加强维持现场次序。

5/1-7售楼处开始接待客户 n 售楼处，样板房开始接待客户参观。n 安排龙舟赛等庆祝游园活动 n 现场布置得最后完成n 赠送小礼品。

5/8内部认购 n 集团内部及关系客户的内部认购，以及万客会会员内部认购，小定定金5千。 n 小定金收据的制作。n 财务人员的安排。

5/10正式开盘 n 正式公布价目表，认购相应单元，收取大定金2万。n 控制进场签约人数，保证现场次序和足够的人气度n 封存已内部认购的单元。 n 大定金收据的制作。n 财务人员的安排。n 若当日下雨，准备户外雨棚

3.3 关键节点详细流程

3.3.1 派筹活动执行方案

Ø 从4月20日起在报章广告中告知4/27日将举行派筹活动，不说明具体数量，只提及数量有限，先到先得。并需携带身份证。

Ø 通知（电话/信函）前期积累得意向客户在4/27于9：00在万科会现场外候场。并需携带身份证。

Ø 事先在现场张贴有关派筹海报，并在新街口派发相关的DM广告。

Ø 留出排队通道，加强停车和现场客户管理。

Ø 计划发放筹码300份。红筹（97折）100份；黄筹（98折）100份；蓝筹（99折）100份。发筹前对筹码数量严格保密，发完为止。同时可预先多制作些蓝筹以备现场之急需。

Ø 总销控通知客户进场，每批10组客户，后批客户依次进场。

Ø 每位拿到筹码的客户需登记身份证号码。告知客户开盘时需携带身份证，与登记的号码相符，筹码优惠才能兑现。

3.3.2 售楼处开放日执行方案

Ø 统一邀请意向客户进行内部参观和活动（如果实际人数较多，可分摊在余下几天陆续参观，而取前100位在5/1日）。

Ø 5/1当天由万科公司派员统一讲解楼盘情况，剩余时间由客户自由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关心的问题。

Ø 建议当天可组织售楼处开放日“嘉年华”活动，准备一些酒水（红酒、饮料等）和西式餐点，供到场人员自助享用。同时在售楼处外的小广场邀请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等）。下午在莫愁湖上举办庆祝开盘的龙舟或划船赛，客户可在室外平台观看。事先可围绕龙舟赛多加宣传，吸引广大市民前来观看，扩大楼盘影响力。

Ø 中午由万科公司安排午餐会，增进与客户的交流。

Ø 客户在参观结束后，可获赠万科T恤等小礼品。

Ø 不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在5700元以内，并告知客户5/10日开盘，先到先得。

3.3.3 内部认购执行方案

Ø 以万客会的名义通知（电话或信函）会员5/8优先到现场售楼处参加内部认购活动。

Ø 通知当日来售楼处的客户于9：00在万科现场售楼处外候场。

Ø 安排排队位置，加强停车和现场客户管理。

Ø 当天不接待除万客会会员外的别的客户。可在售楼处外张贴通知海报，并安排从售楼处到万科会的临时班车，由万科会代理客户接待一天。

Ø 总销控台通知客户进场选购，每批10组客户。整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。

Ø 正式公开价格，推出近售楼处的两栋楼的100个单位。

Ø 销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。

Ø 工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。

Ø 要求小定客户必须在5/10开盘当天到售楼处完成大定，并补足15000元大定（不退），逾期则视做自动放弃。如前期销售预期看好，则可放宽时间限制。

Ø 客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺万科会客户将有优先挑选权。

3.3.4开盘流程

Ø 通知当日来售楼处的客户于9：00在万科现场售楼处外候场。

Ø 安排排队位置，加强停车和现场客户管理。

Ø 总销控台通知客户进场选购，每批6-10组客户。由于客户已有多个备选的购房方案，因此整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。

Ø 若出现两个或以上的客户同时选中同一单位的情况，则由小定收据上的筹号先后获得优先挑选权。

Ø 销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。

Ø 工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。工作人员发放礼品券。

Ø 总销控台的负责人在客户填写认购书的同时，将已预定的单元及时通知其他销售人员，不再向客户推荐。

Ø 推出近售楼处的两栋楼的100个单位，订完后再推别的单位，以造成“供不应求”的局面。

Ø 客户凭认购书和礼券到礼品处领取纪念品（礼品待定）。

Ø 客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺该部分客户按顺序有优先挑选权。

封存集团内部和万客会会员认购的单元。

参考资料：我是内蒙古先行品牌策略机构公关传播策划公司的

二、有内涵大气的设计公司名字有哪些？

设计公司取名常用字推荐1、可用【嘉】字，寓意完美，赞许，夸奖，称赞。取名用，象征完美。比如艺嘉旅游规划设计、嘉和装饰设计、嘉冉设计。

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3、可用【童】字，寓意一生清雅多才，贤能聪敏，中年吉祥，童心可贵，为人纯洁。比如艾普逸童印刷设计、爱米粒儿童设计。

4、可用【裕】字，寓意丰富，富裕，宽裕，宽绰。取名用，象征富有，福禄双收，吉祥。比如裕丰勘察设计、伟裕辉广告设计、鸿裕工业设计。

5、可用【泰】字，寓意平安，太平，安定。取名用，象征平定，顺利。比如升泰装饰设计、安泰鸿源电梯设计、海勤康泰室内设计。

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三、旅游公司管理模式

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摘要:忽视游客体验与缺乏可持续发展观念是造成中国旅游景区经营失败的根源。解决问题的关键是:景区既要为游客创造快乐体验,又要保护地方资源与环境并促进社区长期发展。快乐的游客体验是由新鲜感、亲切感与自豪感构成的,要塑造快乐的游客体验,景区应根据产品差异性、参与性与挑战性原则配置旅游产品与服务。同时,在开发与经营过程中保持生态与文化的多样性,促进社区的发展。

关键词:旅游景区;体验;可持续发展。

全国旅游主题公园近80%已倒闭,给中国旅游业已造成3000多亿元的损失。其中的代表是亚洲投资最大(10多亿元)的科幻公园福禄贝尔乐园于1998年1月宣布破产清资,投资上亿的通什海南中华民族文化村开业不到8个月就倒闭。武陵源为了保住“世界自然遗产”这一金牌,不得不拆除违规建筑,耗资3 45亿元,相当于1990年到2001年底武陵源所有门票收入的总和!忽视游客体验与缺乏可持续发展观念是造成这两大问题的根源。

一、关注游客体验是旅游景区生存的条件

忽视游客体验是旅游景区倒闭的最重要原因,景区为什么不能吸引游客,关键是景区的产品不能够让游客产生“舒畅”的旅游体验。没有游客,景区就失去了生存条件。

(一)体验经济的特征PineⅡ和Gilmore(1998)在《哈佛商业评论》中指出了体验经济时代的来临。提出体验是以服务为舞台、以商品为道具,围绕消费者创造出值得消费者回忆的活动。体验经济的典型特征是:消费是一个过程,消费者是这一过程的“产品”,因为当过程结束的时候,记忆将长久保存对过程的“体验”。消费者愿意为这类体验付费,因为它美好、难得、非我莫属、不可复制、不可转让、转瞬即逝,它的每一瞬间都是一个“唯一”。体验经济所追求的最大特征就是消费和生产的“个性化”。对旅游景区来说终极的体验就是“快乐”。他们将体验分为4大类:消遣、教育、逃避和审美。让人感觉最丰富的体验必须同时涵盖四个方面,即处于四个方面的交叉的“甜蜜地带”(SweetSpot)的体验。到迪士尼乐园、赌城拉斯维加斯就属于最丰富的体验。PineⅡ和Gilmore还提出了塑造体验的5种方法:体验主题化、以正面线索强化主题印象、淘汰消极印象、提供纪念品与重视对游客的感官刺激。

(二)游客需求:快乐“三感” 游客希望在旅游景区实现他们“求补偿、求解脱”的目的,在旅游过程中补偿他们在日常生活中没有得到的东西,从日常生活的烦恼中解脱出来。游客希望得到的体验是旅游活动产生的快乐。过去的游客是向往大自然的(Sunlust)、缺乏经验的大众消费者。标准化的旅游产品就能够满足它们的要求。而体验经济时代的旅游者寻求个性化的服务、灵活性、更多的冒险与多种选择。他们追求真实与差异,从逃避走向自我实现。体验经济时代的游客特征是: 1、更愿选择散客而非团队;2.选择个性化定制的旅游产品而非标准化产品;3.不是购买整体产品而是购买零件自己组装;跟随他人去名胜古迹到发现旅游胜地;4.从“走马看花”式的巡游到“下马赏花”式的游览;5.从“旁观”到“参与”,从“领受”到“奉献”;6.从只重视“到此一游”的结果到同时重视“结果”与“过程”,从“被组织”、“被安排”到“自己组织”、“自己安排”。从游客的旅游终极目标来说是为了追求快乐的体验。快乐是由新鲜感、亲切感与自豪感三要素构成的。新鲜感来自于差异,亲切感来自于交流,自豪感来自于赞美。新鲜感,即新奇与鲜活。亲切感是从接触中,特别是人与人接触中,得到的一种满足感,他的主要功能是消除孤独,只有那些欢迎、关心与理解的接触才能够产生亲切感。自豪感是对自己价值的肯定,是一种对自己满足的感觉。觉得自己是个有价值的人,值得尊重的人,值得自己也值得别人爱的人。一个成功的景区应该通过各种场景设施与服务来明确游客的这三种感受。

(三)最优体验标准:畅什么是最优体验呢?心理学家克珍特米哈依在其名著《畅:最佳体验的心理学》中提出了最优的体验标准是“畅”(flow),即“具有适当的挑战性而能让一个人深深沉浸于其中,以至忘记了时间的流逝、意识不到自己的存在”。这些思想将对现行的景区开发理论产生深远影响。“适当的”挑战指活动的难度与一个人所掌握的技能相适应,太难的活动会让人感到紧张和焦虑,而太容易的活动则会让人感到厌烦,都不能让人获得快乐体验。

二、均衡利用是景区可持续发展的基础

二战以来,旅游景区开发与经营理念经历了从经济至上到均衡发展,从经济增长主义到旅游可持续发展的演变历程。

经济增长主义

早期的旅游景区开发方法的重点是产品开发、土地规划与市场促销,主要目标是景区经济利益最大化。这种理念导致的结果是环境恶化、犯罪增加、游客与社区居民关系紧张、广告引导的游客畸形消费等。中国旅游景区开发在过去的25年中取得了巨大的成就,但国内的旅游开发长期受经济产业思想主宰,把旅游收入超过地方GDP的5%(或8%)成为地方支柱产业作为旅游开发的核心目标。而且指导中国旅游业发展的2条重要假定是:旅游业是无烟工业;旅游业是投资少,见效快的产业。这两条假设加剧了中国旅游景区的过度开发与环境破坏。

资源保护主义

随着过度开发负面影响的扩大,人们对资源保护的关注逐步加强。以Gunn为代表的空间与资源主导的旅游景区开发理论,其核心概念是分区(Zoning),他将旅游景区分为吸引物、景区路网、社区与交通干线。上述属于空间分区,还有时间分区,比如许多景区在候鸟鱼类繁殖时间限制游客进入。分区管理的目的是保护自然环境与提供娱乐机会。这种开发理念注意对资源与环境的保护,但并没有找到环境保护与经济增长和谐共存的方法,仍然把这两者看成是对立关系。

可持续发展观

1980年代开始人们越来越认识到社区居民是旅游产品的核心。社区方法(CommunityApproach)是这一思想的代表。Murphy倡导从社区利益出发,由社区确定发展目标、控制开发过程,追求景区经济、社会、文化与生态之间的平衡。其核心概念是社区发展与社会承载力。后来可持续发展与生态旅游理念引入,旅游景区开发开始重视资源环境利用的永续性与社会的代内代际公平。可持续旅游旅游是“在满足现有旅游者与地方社区居民需求的同时,保护与增强未来的发展机会。”

可持续发展的核心是:经济效率、社会公平与环境完整的统一。经济效率指既要维护现在的经济生产力又要给未来下一代的经济机会。社会公正指保护人类与文化遗产。环境完整指保护基本的生态过程与生物多样性。指导可持续旅游的4个重要工具是:娱乐机会谱、可接受的变化极限、游客影响管理和旅游最优管理模型。

三、“快乐剧场”:体验经济时代的景区管理模式

由上面的分析可知,成功的旅游景区必须要为游客生产快乐的体验,同时要实现景区的资源、环境与文化的完整统一。正如地中海俱乐部提出的经营信条那样“我们的工作就是创造快乐!”地中海俱乐部的“完全无忧无虑的度假、全包的假期与一次性付费”经营理念就是要让游客真正享受快乐。从本质上说,旅游景区就是一个快乐剧场,游客与居民、员工共同演出一场欢乐剧。

(一)总体管理旅游景区要长期规划、总体控制;实行从家门到景区大门的全程空间管理。政府方面要鼓励公众参与规划,严格监管企业开发行为,制定行业规范,评估与监控旅游影响。对游客进行教育与沟通,培养负责任的旅游者。推行“天然林保护”、“退耕还林”、“以粮代赈”等政策。

(二)项目配置原则差异性:差异性表现为唯一、第一与多样。要体现新鲜感,首先景区产品要有特色,具有唯一性,即独特性;其次景区产品具有第一的特征;最后要给顾客多种选择。特色要求景区要有主题,要让游客对景区有地方感。它必须提供游客某种独特的旅游体验。就象你在黄山与在泰山会有完全不同的体验一样。由于任何项目都要衰老,维持独特性或新鲜感的根本是项目持续创新。西方国家对主题公园衰老问题的对策是每3年进行一次产品更新,而节庆表演节目则每年有30%的更新率。参与性:游客不仅是体验的主体也是体验的成分。参与性体现在两方面,项目本身需要游客参与以及游客参与项目的设计与组合。必须要游客来参与产品的设计,或者是提建议或者是自己组装,才能够提供游客真正需要的个性化产品。工业社会之后,技术的隔离和社会忧伤与焦虑创造了对社会互动经历的需求。比如电话导致面对面沟通的减少,但技术不能替代真实的互动,当顾客的口味与偏好转向老式价值时,景区必须提供社会互动的体验。挑战性:项目的设计还要考虑对游客有一定的挑战性,给游客突破自己生命极限证明自己生命价值的旅游项目,这些项目为游客培养自豪感。当游客爬上一座高峰、跳一次蹦极、飞跃某一峡谷等征服某种艰难险阻,成功完成了别人无法完成或自己以前无法完成的事件时,自豪感就产生了。比如极限运动需要冒受伤甚至死亡的危险,使人在跨越心理承受极限时获得极大的愉悦感和成就感。当然景区配置项目一定要掌握好项目的难度,要让游客有选择,大多数项目的难度要适度,即只要经过一定的努力就能够成功,否则反而会产生挫折感。

（三）资源与环境管理方式:梯度开发或循环利用,“减”人数“增”植被资源与环境的多样性是独特游客体验的必要条件,也是新鲜感的基础。没有了生态多样性,自然就不能给游客带来新鲜感。生态环境成为了景区的重要吸引物。在满足经济、社会和审美需要的同时,保证文化统一、基本的生态进程、生物多样性和生命支持系统。对文物保护的“有效保护、合理利用、加强管理”指导方针,以及因地制宜,采用分区、容量控制、轮休等方法保证资源与环境的可持续利用,防止“吃祖宗饭、造子孙孽”的恶性开发。景区资源采用梯度开发模式:比如在温泉度假区,50 63℃温泉水用于供热采暖;37 50℃用于洗浴;30 35℃用于养殖(鱼、虾、蛇)与景观用水;20 25℃用于农业(浸种、育秧、种菜、养花)、泳池用水、湿地用水;10 20℃农田灌溉。或循环利用模式,如珠江三角洲地区的桑基鱼塘休闲度假村,其基本循环是:塘基植桑,塘内养鱼,桑叶喂蚕,蚕桑废弃物和蚕蛹喂猪,蚕沙喂鱼,鱼池中的塘泥肥桑,蚕茧加工后销售市场。猪肉、鱼、蚕等可供游客食用、垂钓、或作为旅游商品购买。基塘之间一环扣一环,它们相互制约,相互促进,正是:“桑茂蚕壮猪肥鱼大,塘肥基好茧多丝优。” 保护生态可以做“加法”,如碧峰峡,有意塑造红、黄、绿、蓝等五彩的森林景观,种植一批红叶,精心营造良好的生态旅游环境,同时配套种植黄芪、虫草、贝母、当归等特产药材,以及沙棘、蔷蔽、花椒、红豆杉等经济植物,变单一林种为综合资源。另一种资源管理方式是“减法”,就是对开发的限制措施。世界遗产管理中常见的减法包括:限制总体游客数量,不让游客数量超过承载力;暂时的景点关闭;提供复制品对顾客开放,而将真品保护起来;实行分区:在重点文物区与游览区之间设立缓冲区,减少游客对珍稀文物的破坏;设置固定参观路线;价格限制:对有些景点免费,而有些易受破坏的景点采用高价限流;移走人工制品:对一些易风化的文物,如摩崖石刻,采用搬迁的方法在博物馆中保存起来,而不暴露在外。在我国的敦煌和九寨沟已经实行了定时定量方法来限制旅游人数,莫高窟每日限定数百游客进窟参观,九寨沟每日限定2000游客进区旅游,对国外游客如日本游客实行预约参观。黄山则实行轮休制度。苏州开始通过政策杠杆与价值杠杆来达到保护园林的目的。在碧峰峡,为保证统一规划,万贯集团斥资1000多万搬迁了景区内的数十户农产,其房屋除一部分改作竹制别墅外,其余部分全部拆除,恢复自然状态。

（四）社区参与和旅游扶贫社区是塑造游客体验的重要道具,社区参与的原因主要有两个:一是社区居民对景区开发的影响感受最深:二是社区居民本身是构成游客体验中“友好气氛”的必要成分。促进社区发展实质上是保护了文化的多样性。社区为游客的新鲜感以及亲切感提供必要的基础。景区开发要带动社区发展,增加地方就业、社会收入与人民生活水平。在老少边穷地区,旅游扶贫是中国特色的景区开发的必要使命,2000年8月六盘山旅游扶贫试验区开工,这是我国第一个国家级旅游扶贫试验区。广东、贵州与海南纷纷仿效并且在通过旅游带动贫困地区经济发展获得巨大成功。 (五)景区服务:亲切感的源泉员工服务是游客亲切感与自豪感的重要来源。在地中海俱乐部,导游是地中海俱乐部的灵魂。像朋友一样与游客同吃同住同娱乐,与游客打成一片。又像一个节目主持人,风趣幽默、恭谦勤快、对游客有求必应。在共同营造景区氛围中,员工起着主导作用。这表现在对游客的服务行为上,包括微笑、眼神交流、令人愉悦的行为、特定角色的表演,以及与游客接触的每一细节。现在的服务业特别重视服务情景中的员工与游客面对面接触的真实时刻管理,这一切都为了给游客一个快乐体验。

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