物业多种经营方案ppt课件（物业多种经营方案ppt课件下载）

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本文目录:

• 1、如何策划物业经营模式？

• 2、小区物业管理方案

• 3、如何制定小区物业管理方案

• 4、在物业管理中怎么做物业管理方案？

一、如何策划物业经营模式？

一、经营型物业管理模式的含义

我们对经营型物业管理模式的含义确定为二个方面：一是将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力；二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面的服务。上述经营型管理模式含义的描述核心为：将营销的概念深刻地溶合于管辖项目的物业管理工作之中，通过经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式和收益型物业管理有所不同，后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理，普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中，而前者指对管辖的各类物业都溶入经营的概念，通过对物业功能的开发，提高物业的效益潜力。前者包括后者，后者是前者的组成内容，有些同行把经营型物业管理理解为有偿的各类家政服务当然是相当片面的。经营型物业管理模式的主要内容体现在房地产服务领域流通环节和管理环节各个方面，主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。

二、经营型物业管理模式的市场需求

国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例，经历60多年市场历炼的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务，美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯、欧思诺，无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营、管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域，我们会感悟到，香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营管理综合服务为特色，香港物业管理市场需求的是综合性的服务。我们始终认为，由于深圳和香港的毗连关系、WTO入关在即，深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验，包括经营型物业管理模式的运作。

国内客户对经营型物业管理需求旺盛。近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例，目前全国约7000万户居民中仍有300万户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示，分别有20.2%、26.8%、23%和28%的家庭租房居住。支撑这一巨大租赁市场的中介组织鱼龙混杂，规范性、专业性十分欠缺，给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港三级市场成交量占总成交量的70%以上，而深圳目前三级市场所占比例只有28%，市场潜力巨大。当三级市场启动后，住房交易大增，百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚，而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系，显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。大量物业缺乏专业管理，更缺乏合理的规划和经营。以CPM公司隶属的中国航空工业总公司（原国家航空部）为例，据统计，航空工业总公司所属厂、所、企业、院校总资产中，超过65%属于物业资产，而在这物业总资产中，大量物业未得到充分利用，甚至有大批物业长期闲置。很多单位发工资很困难，但对怀中物业这个金娃娃无动于衷。这种全国性的普遍现象呼唤着物业管理企业增强经营意识，提高经营水平。深圳众多物业管理企业管辖项目中，或多或少地存在着物业经营的业务，业主和客户需要专业的物业管理服务，更关注其物业效益潜力的发挥。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为服务的局限性和海外兵团的优势承受更大的市场压力。

三、经营型物业管理模式的利弊分析

随着市场经济的日益成熟，房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致，经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果？我们认为，经营型物业管理模式不属于多元经营，对物业的营销本身应该是物业管理内含的应有之义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看，物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家，更要担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中，由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要，物业顾问必将成为服务范围广泛的热门行业。

从目前的实践看，经营型物业管理模式的利处主要体现在：首先，该模式可以更好地满足客户需要；其次，经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一体化运作，对客户来讲，提高了服务效率；再次，扩大了物业管理企业的盈利空间，租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金，使物业管理企业综合实力得到提高。经营型物业管理模式面临的问题有以下几点：一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权，同时也就承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力；二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场历炼；三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个配合默契的团队更不容易，一但经营出现严重偏差和失误，将给公司造成无法挽回的损失。

四、 经营型物业管理模式的实践

深圳市中航物业管理有限公司1996年在认真分析自身优劣势基础上，确定了经营型物业管理的模式作为企业的核心竞争力。经过五年的实践积累，这一竞争优势得到进一步强化，经历了多个项目的市场磨合。以我公司实践来看，经营型物业管理模式具有较强的生命力。

案例一：公司管理的最大项目深圳中航苑，占地11万平方米，总建筑面积35万平方米，原为工业、贸易、公寓配套小区。1995年，CPM公司在做好苑区物业管理工作的基础上，策划、实施了中航苑整体功能转换工程，使该苑区转变为集商业、写字楼、娱乐、餐饮、住宅、公寓一体的多功能小区，租金收入当年提高80%。近五年来，该小区租金纯收入年年超过5000万元，平均租金价位明显高于周边物业。由于经营措施得力，管理有方，中航苑已成为深圳福田区寸土方金的繁华旺地，CPM公司亦因经营管理业绩受到广大业主、客户的好评。

案例二：1999年3月，CPM公司通过市场竞争夺得了深圳工商银行所属物业的管理权。我们把经营型物业管理模式引入工商银行物业，不但在银行物业管理上全力保障，而且密切关注商业机会，不断调整部分物业功能，千方百计挖掘物业潜力，受到甲方赞赏，进而签定了工商银行物业租赁独家代理合同。甲方为效益提升、管理成本明显下降感到满意，欲将更多的周边物业委托CPM公司全面打理。

案例三：位于北京大北窟商贸区的AVIC物业群开发商对物业管理实行议标。甲方提出的条件是管理单位要对项目经营及整体项目回报做出测算，属实经营、管理于一体的物业项目。这一特点恰恰迎合CPM公司优势，我们反复调查市场，认真准备方案，通过竞争，已经拿到了该项目的经营、管理权。

在实施经营型物业管理模式的实践中，我们注重以下三个重点：

（一）强调经营观念到位。要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作的应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业项目策划、一个好点子，可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。当一个管理处在做好管理工作的同时，不断地迎合市场、创新经营，物业的市场价值会发生很大变化。物业的经营是动态的，物业的营销永无止境，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖物业潜力得到充分发挥。

（二）注重培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，没有富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。因此，几年来，CPM公司注重培养经营骨干，适当引进优秀人才，初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年，天津津都花园物业经营管理公开招标，香港梁行、欧思诺均在竞争之列，经过二轮拼搏，CPM公司的经营、管理方案以最高分夺标。

（三）注重向专业公司学习。随着中国即将加入WTO，北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。CPM公司在物业经营专业差距仍然很大，因此我们近年来，始终与梁行深圳公司保持业务联系，吸收经验，培养专业实力。去年，全球最大不动产中介机构--美国二十一世纪不动产公司进入珠江三角洲后，我们及时参加交流培训，建立业务联系。在未来的五年内，在物业经营专业领域，我们还要认真当学生，才能缩短差距，迎头赶上。

（四）根据不同物业项目，安排经营、管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。在具体运作中，还要注意物业管理费用与经营费用保持相对独立，体现不同业务的规范性。

经营型物业管理模式是房地产服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和外延，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场空间，我们将不断地探索下去。

二、小区物业管理方案

为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展，常常需要预先准备方案，方案是书面计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。方案要怎么制定呢？下面是我帮大家整理的小区物业管理方案，仅供参考，欢迎大家阅读。

小区物业管理方案 篇1

第一章 地理位置

“xxx”小区，位于“国家4A级旅游度假区”xx位于xx，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积x㎡；商铺面积x㎡；地下停车场x㎡；地上停车场x㎡；车库x个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。xxxx公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达x多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。

我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使xxx小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使xxx真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章 物业管理要点

◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；

◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。

公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。

公司将通过良好的物业管理，使“xxx”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

一、公司追求目标：

◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上；

◆ 报修及时率达到100％；

◆ 清洁管理无盲点；

◆ 设备设施完好率达到98％以上；

◆ 小区路灯完好率达到100％；

◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；

◆ 有效投诉处理率100％；

◆ 服务满意率达95％以上；

◆ 绿化完好率达到98％以上；

◆ 道路完好率达到98％；

◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％；

◆ 无服务安全事故发生。

二、主要措施

◆ 完善各项管理制度和管理规定；

◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；

◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；

◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；

◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录；

◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费；

◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施；

◆ 制定并组织员工培训计划的'实施；

◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。

遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。

三、组织运行机制：

1、建立监督机制；

2、建立信息反馈及处理机制；

3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；

4、管理人员的培训管理；

5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。

四、物业管理制度

1、管理处经理职责；

2、管理人员岗位职责；

3、作业人员岗位职责；

4、员工培训；

5、管理处运作管理工作规程；

6、人事管理及员工培训、考核制度；

五、管理处运作管理规程

1、内部运作管理办法

2、小区秩序管理；

3、清洁管理；

4、绿化管理；

5、消防弱电设备设施管理；

6、供配电设备管理；

7、给排水设备管理；

8、共用设施和共用场地管理；

9、安全操作规程；

10、特约服务管理规定。

（以上各种规定及制度略）

第三章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、办公室

（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。

（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

（3） 负责内部运行工作的综合协调。

（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。

（5） 总经理指派的其它工作。

2、保洁部

（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。

（2） 负责小区内的垃圾清运工作。

（3） 上级领导交办的其它工作。

3、设备维修部

（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。

（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4） 上级领导指派的其它工作。

4、绿化部

（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。

（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。

（3） 上级领导指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。

（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。

（4） 负责小区应急处理的抢救工作。

（5） 上级领导交办的其它工作。

6、接待部

（1） 负责日常业户来访接待工作。

（2） 负责业户档案的建立和管理工作。

（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。

（4） 配合办公室开展员工培训工作。

（5） 上级领导指派的其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构

xxx物业管理有限公司

物业管理办公室

业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管

业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工

秩序管理员

备注：根据小区概况，以上岗位编制 x人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。

第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。

1、新员工上岗培训期为180天。

2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

小区物业管理方案 篇2

一、保安方面

1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。

2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。

3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。

4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。

5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。

二、保洁方面

1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。

2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。

4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。

5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

三、工程方面

1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。

2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。

3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。

4、重点设备间完成责任人并挂牌。

四、客服方面

1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。

2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。

3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。

4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。

五、其他方面

1、完成劳动协议签订工作。

2、完成电子巡更安装调试。

3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

三、如何制定小区物业管理方案

人是一种群居动物，但无论在生活在那个集体当中，都需遵守一些规则，而生活中小区物业管理应是我们生活中最普遍，也是最息息相关的规则，这些规则也是人为制定而出的，那么该如何制定小区物业管理方案呢?

小区物业管理制度的目的

《物业管理条例》是为了保障物业和业主、使用人的合法权益，其目的是为确保小区居住环境保持清新、整洁、文明、有序，而特别制定的方案。

如何制定小区物业管理方案

物业公司在制定物业管理方案时，应从自身服务者的角度出发，而非管理者，这样能避免很多和业主间的矛盾，其次在方案出台前应先公示，查看管理方案是否合理，能否有效的在小区内推行;在方案出台时应确保人性化管理，毕竟制度是死的，人是活的，有效的管理比再好的管理方案更好。

小区物业管理制度

1、物业受全体业主委托，依据物业管理委托合同，对小区的楼房及相应的配套设施进行管理及维护，并进行修缮和整治，并向业主提供综合性的有偿服务。

2、小区管理的物业公司应具有独立的法人资格，相关的人员都应取得相应的职业资格证，并有相应的物业管理资质。

3、物业公司与业主签订物业服务合同，应包含服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并向所在地的物业主管部门备案审批。

4、物业公司应有固定的服务办公场所，并有24小时专线值班电话，确保能为所有业主提供服务。

5、工业公司应按资质等级收取费用，并对收取的费用标准进行公示，便于业主和使用人监督。

物业公司在日常管理者，经常出现收支不公示，收取的各种费用无记录等情况，且出现收钱不办事，想尽一切办法从业主口袋掏钱，导致了现在的物业满意度极差，甚至出现业主对现状不满而不缴纳物业费，从而闹上法庭等事件。

四、在物业管理中怎么做物业管理方案？

物业管理方案的主要内容 一、 企业的基本情况（物业的基本情况） 二、 对本项目物业管理的整体设想及策划（包括管理服务理念与模式 、管理服务目标与承诺、拟采取的管理服务措施等） 三、 拟采取的工作计划和物资装备情况 四、 拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训、管理 五、 管理规章制度及管理档案建立情况 六、 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 七、 社区文化活动及服务措施 八、 投标报价及经费收支预算 九、 日常管理工作 十、 物业及设备、设施的维修养护计划及实施 十一、 企业的基本情况（物业的基本情况）除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。 十二、 对本项目物业管理的整体设想及策划首先，分析投标物业的管理要点。 主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还耍分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重点，难点做出分析： (1)住宅小区 对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是： ①环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。 ②卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒；加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。 ③治安管理。成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。 ④市政设施管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。 ⑤便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。 (2)高层住宅 高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较高。因此，这类物业管理的重点应放在： ①机电设备管理。这是大楼的核心部分，如发电机、中央空调、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员的培训，健全各项管理制度，保证能及时排除故障。 ②保卫治安管理。须设保安班，24小时值班守卫，建立来访人员登记制度，公共场所安装闭路电视监视系统，保证大楼每个角落都能处在保安人员控制中。 ③卫生清洁管理。坚持早上清扫楼梯、走廊通道、电梯间等，收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生。 ④保养维护。主要是对公用设施、公共场所进行定期检查、维修。 (3)写字楼 写字楼作为办公场所，要求环境应保持宁静、清洁、安全，其物业管理重点应放在： ①安全保卫工作。保证防盗及安全设施运作良好，坚持出入登记制度，24小时值班守卫。 ②电梯、中央窄调、水电设施维护。保证工作时间上述设备正常工作，不允许出错。 ③清洁卫生服务。这同高层住宅相类似，但要求更高，应当天天擦洗门窗，清扫走廊，做到无杂物、无灰尘，同时保证上班时间的开水供应。 (4)商业大厦管理 在商业大厦管理中，公司形象、居民购物方便程度是考虑的首要因素，其管理重点在于： ①安全保卫工作。通常大型商业中心客流量较大，容易发生安全问题，故应保证24小时专人值班巡逻，以及便衣保安人员场内巡逻。 ②消防工作。管理维护消防设施，制定严格的消防制度。 ③清洁卫生工作。有专职人员负责场内巡回保洁、垃圾清扫，随时保持商场环境卫生。 ④空调或供热设备管理。设立专职操作及维护人员，保证设备正常运转。 以上是针对各类型物业列举其物业管理中普遍的重点和难点，但在具体编写投标书时，投标公司应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问题作详细分析。其次，提出自己的管理服务理念与模式 、管理服务目标与承诺、拟采取的管理服务措施等。 十三、 拟采取的工作计划和物资装备情况工作计划，包括：工作流程、各项管理维护服务项目和环节所需的长远计划和短期安排。物资装备，包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。 十四、 拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训、管理 十五、 管理规章制度及管理档案建立情况 十六、 针对该项目的特点结合实际情况制订本公司将提供的管理服务内容和指标 十七、 社区文化活动及服务措施 十八、 投标报价及经费收支预算经费收支预算，包括：应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按规定测定，无文件规定的按市场价测定。另外，应列出收入盈亏情况测算和增收节支措施，体现该项目管理经营发展后劲。 十九、 日常管理工作 二十、 物业及设备、设施的维修养护计划及实施 物业管理投标书编写注意事项 (一)物业管理投标书的基本要素物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。 1．计量单位计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。 2．货币国内物业管理投标书规定使用的货币应为"人民币"，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。3．标准规范0编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。 4．表述方式投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标公司的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。 5．理论技巧投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。 6．资料真实性投标文件应对招标文件的要求做出实质响应，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求。否则，其投标将被拒绝。 (二)物业管理投标书编写中应注意的问题 l_确保填写无遗漏，无窄缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。 2．不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。 3．填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写:除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。 4．不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。 5．计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。 6．报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本投标文件中的"开标一览表"，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写"开标一览表"、"投标价格表"等。 7．包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。 8．报价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受 9．对招标书响应若有偏离，应做出说明，并附偏离度表。 10．严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊：不得泄漏自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁。

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