房地产景观设计全流程介绍（房地产景观设计全流程介绍文案）

大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于房地产景观设计全流程介绍的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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本文目录:

• 1、融创中国房地产产品景观解读

• 2、房地产策划的主要工作

• 3、房地产策划方案

• 4、想找个景观设计公司,招标流程是怎样的

一、融创中国房地产产品景观解读

景观这个概念到今天，覆盖了建筑之外的一切空间，已经不再是简单的花草、树木、小桥流水了，景观设计，它的深层含义其实是致力于改善人类生存环境，从某种意义上来说是知道如何幸福生活。

融创玖玺台风雨连廊，是亚洲第二条千步连廊。风雨连廊让业主置身于风景中，不仅仅满足视觉上的美感，也是贴心地为业主考虑，烈日与风雨都无需担心。

玫瑰园法式建筑有着严格的把握，于是融创玫瑰园遍访全世界甄选最好的石材，最终买断了两座埃及矿山，以保障出产石材色泽、纹路的统一。

山水交融，水天一色，从廊桥通往家门，如同体验弹奏扬琴一般朦胧的音色，纯净而透明，感受湖水的清澈之美，观赏倒影在水中的灯光，给人闲适愉悦的归家之感。

在回家的路上，一步一景充满乐趣。花园的道路所涉及的地貌是经过精心改造的，道路时而在湖岸，时而爬坡而上，时而隐入树林深处，仿佛漫步在法国巴黎的左岸……

融创以用户为中心，从四界、三入口、室内、室外、交通体系、地下车库和过渡空间等七大空间设计生活场景。致力于景观的匠心打造，因为景观本身就是生活的一部分，它在每一个晨起黄昏时与人互动。

融创的景观理念是——通过生活场域的构建，达到诗意的栖居目的。

居住于此，不仅仅是收藏自然，更是重新回到一种理想的生活方式。

二、房地产策划的主要工作

就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。 是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。

营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。 是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。

在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。 物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1.经营

主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3.服务

是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。

物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。 房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

房地产在开发策划时，就要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。在做房地产营销策划方案时，不仅要考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，还要深入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

同名书籍基本信息

作　者：胥和生，沈蕙帼编 丛 书 名：房地产策划

出 版 社：东华大学出版社

ISBN：9787811111408

出版时间：2006-11-01

版　次：1

页　数：317

装　帧：平装

开　本：32开

内容简介

根据房地产行业发展的需要，作者从实践中提炼和总结了房地产笄新的研究成果，力求实现理论与实践的结合。《房地产策划》较系统地介绍了房地产项目策划与开发的理论与实务，突破了以往注重房地产某个环节策划的局限性，体现了全程策划的理念。

《房地产策划》主要介绍了房地产项目前期调查与定位策划、房地产项目投融资策划、房地产项目房型设计与景观策划、房地产项目营销策划、房地产品牌策划与企业战略策划。

《房地产策划》从主要作为房地产继续教育教材，也可供房地产研究人员、从业人员及房地产专业的师生参考，具有较大的可读性。

图书目录

第一章　策划和策划学

第一节　策划概述

第二节　策划与决策

第三节　策划的一般程序

第四节　策划者应具备的能力

第五节　策划学概论

案例1-1　星光华住宅区项目全程策划报告

第二章　房地产项目发展策划

第一节　房地产项目与项目发展策划

第二节　房地产项目发展策划的历史演进

第三节　房地产项目发展笄的地位、作用、特征和基本原则

第四节　房地产项目发展策划的体系

第五节　半道项目发展策划操作实务

案例2-1　沪太路灵石路口地块的“在哪里”命题研究

案例2-2　上海四川北路原弘基广场地块项目策划方案

案例2-3　维诗凯亚别墅的度身寚开发方案

案例2-4　崇安新城·广益家居城战略规划和目标设计（节选）

第三章　房地产项目投融资策划

第一节　概述

案例3-1　租金和售价比值关系

案例3-2　俩券资金成本

案例3-3　优先股资金成本

第二节　新项目拓展

案例3-4　通过购买房地产项目公司股权实现购买土地目的

案例3-5　股权转让和在建工程转让的税务比较

第三节　房地产项目资金筹措

第四节　国外房地产基金

案例3-6某国外房地产基金公司通过参股项目公司股权进行合作

第五节　房地产信托

案例3-7　某信托投资公司房地产项目股权收购信托计划

第四章　房地产项目的建筑设计策划

第一节　概述

第二节　建筑设计的基本原理

第三节　居住区规划与住宅建筑设计

第四节　公共建筑的布局与设计

第五节　绿色建筑设计

案例4-1　户型分析

第五章　房地产项目景观策划

第六章　房地产项目全程营销策划

第七章　房地产品牌策划

第八章　企业战略

原则

一、独创原则

二、整合原则

三、客观原则

四、定位原则

五、可行原则

六、全局原则

七、人文原 则

八、应变原则

三、房地产策划方案

有关房地产策划方案范文汇总六篇

为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展，通常需要预先制定一份完整的方案，方案是综合考量事情或问题相关的因素后所制定的书面计划。那么大家知道方案怎么写才规范吗？以下是我帮大家整理的房地产策划方案6篇，欢迎大家分享。

房地产策划方案 篇1

一、活动背景

根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。

二、活动目的

1、制造新年市场热度，加强市场关注度;

2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等;

3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。

三、活动理念

1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质;

2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义;

3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动;

4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美好印象;

四、活动地址

信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场

五、活动时间

20xx年1月14日 8:30 ——17:30

六、活动对象

看房、购房准客户

七、活动项目筹备安排：(1月9日-13日 基准筹备)

策划：郭森15xxxx601

1月9日：本活动项目策划汇报

达成初步合作意向 确定本活动方案

1月10日：组建本活动项目小组

确定本项目活动中所有执行人员

确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。

1月11日：项目正式筹备和实施

房地产策划方案 篇2

一、活动时间

感恩节当天。

二、活动地点

各园园内。

三、参加人员

班级内教师、班级内家长，幼儿。

四、活动意义

通过节日增进幼儿对世界文化、各国风俗的了解。培养幼儿以一种感恩的心态对待身边的人和事物。了解感恩节的来历和习俗。

五、活动准备

感恩节相关资料搜集、蓝丝带意义、感恩节社会课相关课程准备、蓝丝带若干、关于感恩节音乐（园内循环播放）、相机、园内LED屏（HappyThanksGivingDay）、宝贝任务、班级内感恩墙、园内感恩墙、书写祝福的卡片（心形或自己选择）。

六、活动安排

晨间园内播放感恩节相关音乐。晨间接待环节园内中层以上工作人员在园门口接待老师，给予老师节日的祝福和深深的拥抱。班级内教师在晨间接待环节为宝宝送上节日祝福。x月x日当天进行关于感恩节社会教学课程，根据不同幼儿年龄了解感恩节的由来和相关意义。班级内进行“蓝丝带活动”。利用午间休息时间园内组织教师以小型工会活动形式展开“感恩节”活动。

七、班级内活动流程

x月x日教师带领幼儿制作书写感谢语言的卡片，在离园时间为幼儿发放，并告知家长在家中帮助幼儿完成书写祝福感谢的语言。在感恩节活动中送给自己心中想感谢的人。x月x日当天班级内教师根据时间安排开展以“感恩节”为主题的社会教学活动。教学活动尾声时，教师带领幼儿装饰班级内感恩墙，幼儿将自己书写的卡片亲自放在感恩墙上。（提前班级内可以进行分享。）教学活动结束后，教师利用各种方式讲解蓝丝带的意义和“蓝丝带活动”的活动方法。

活动方法：教师运用语言讲解蓝丝带的意义。（背景音乐）教师为幼儿展示蓝丝带，并讲解如何系蓝丝带。幼儿在为同伴系蓝丝带时要说“谢谢”。教师为幼儿分发蓝丝带。鼓励幼儿为身边的老师送去感谢与祝福。幼儿在班级内进行为同伴送上蓝丝带活动。（一位幼儿可以为多个同伴系蓝丝带，同时一位幼儿可以获得多个伙伴赠送的蓝丝带。）

教师可以带领幼儿走出教室为其他班级教师或后勤老师系上蓝丝带，表示祝福和祝愿。感恩节当天离园时间为每位幼儿发放蓝丝带，并提示幼儿将蓝丝带送给家中自己心目中最感谢的人，并说出感谢的语言。（配合宝贝任务，家长和幼儿一起分享感恩节的感受）。为家长发放宝贝任务，在家中同幼儿一起分享感恩节活动的感受。形成文字资料，次日带回班级交给班级教师。当天活动结束后，教师在家园联系册中书写幼儿活动当天的表现及活动感受。

八、园内教师感恩节活动流程

由园内工会主席带领老师们利用休息时间进行活动。主持人为活动致辞，讲解感恩节的意义。利用语言烘托气氛。为老师们分发书写感谢语言的卡片。老师们分别写出自己心中最想感谢的人和最想告诉他（她）的话。（背景音乐）将卡片分别展示在感恩墙上。（背景音乐）在主持人的引导下，老师们分别以拥抱等形式感谢身边的人，感谢每一位对自己帮助和付出的人。主持人在温情的气氛中结束工会活动。

九、活动延伸

感恩节活动当天园内中层或班级教师进行拍照留念。感恩节活动后在园内进行小型活动照片展。

十、活动要求

活动当天所有宝宝参与。根据幼儿年龄特点进行教学活动和蓝丝带活动，针对年龄较小幼儿教师可以进行协助。活动当天园内中层到各班级进送去祝福。

房地产策划方案 篇3

活动主题： 感恩节回馈“送健康免费体检”。

类型： 活动营销。

目的： 借活动提升企业和项目的品牌形象。

目标客户群： 业主。

20xx年xx月xx日8：00—16：00点，xx房产公司在xx分公司的中间联络下，聘请XX医院副主任级别以上专家进入社区，为XX业主提供了一次专业的“送健康免费体检”活动，为广大业主进行了健康检查。同时，现场解答业主健康方面疑问，给业主提供改善健康计划的建议等，获得业主的一致好评。

xx房产公司一直以打造国际化高档社区为己任，在对业主的服务上猛下功夫。这次活动既充分体现了开发商对业主的贴心关怀，又成功地做到了“社会资源的整合与共享”。

策略分析：

都市紧张的工作节奏使人们更加注重居住的服务品质，体现高品质生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也应运而生，并受到市场的热烈追捧。珠江帝景的这次“送健康”活动，进一步丰富北京珠江帝景社区的文化生活，为业主们营造一个更加良好的健康居住氛围，同时也树立起合生和珠江帝景的市场口碑。

xx房产公司——赞助经典芭蕾《罗密欧与朱丽叶》天桥上演

11月25日，由xx房产公司项目赞助，摩纳哥蒙特卡洛芭蕾舞团演出的“xx房产公司——新古典之夜”芭蕾舞《罗密欧与朱丽叶》VIP专场演出在XX天桥剧场举行。该活动还推出了价值两万元人民币的天价票，即每购买一张两万元票的观众都可以将此票作为“代金券”，在“xx”购置指定尊贵户型时冲抵等值房款。开发商赞助芭蕾舞这样的高雅艺术在国内还属首次。

房地产策划方案 篇4

【摘 要】 随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。

【关键词】 营销策划 市场导向创新

一、 房地产营销策划的发展历程

我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。

20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。

新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。

总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。

二、 房地产营销策划

房地产策划的内容：通过这一个多月房地产前期策划课程和我们自己做的房地产策划作业，我略认识了房地产策划的内容及过程。

我们调研了已建成在售的楼盘，通过调查研究在售楼盘的策划并结合老师在课堂上讲的理论，使我可以将策划理论知识掌握的更好更加直观的认识房地产。对于，房地产我一直都认为它只是居住建筑，老师在第一节课时就指出了我的错误认识让我知道房地产的包含的范围很广泛不单单只是住宅建筑，还包括公共建筑、商业建筑等等。通过老师的上课让我意识到了房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续组织的实施，因此，良好的决策对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。同时，也认识到房地产前期策划的重要性，首先前期策划，可以使开发企业及时掌握市场状况、消费者需求、竞争对手，从而预测市场趋势，为企业确定未来发展方向、获取潜在市场份额提供可靠依据。同时，前期策划可以辅助开发企业在开发前期对风险与收益作出评估，制定精确的开发战略。其次，前期策划预测市场、掌握市场情况，使企业在激烈的市场竞争中实现良好的经营，进一步提升竞争力，使企业利润达到最大化。

在上第一次房地产课时，老师告诉我们，为了是我们可以将这门课程学好，她将我们分成几个小组，让我们去共同完成她布置的作业。老师刚将作

业布置下来，作为组长的我决定我们这组选择离我们学校不远的一个正在销售的蓝鼎·海棠湾作为我们的调研对象。

我们先去了海棠湾的售楼部看了海棠湾的小区沙盘，那里的销售人员给我们介绍海棠湾的六种户型，将每个户型的通风采光、户型面积、户型的所在位置、户型的价格等都给我们讲的非常详细。同时，她还向我们详细的讲述海棠湾的周边的配套设施及交通情况，让我们对海棠湾有了初步的认识了解。为了更加的熟悉海棠湾，我们还去了海棠湾周边小区，作为海棠湾的竞争对手，它们的优势和劣势所在，来分析海棠湾的竞争力。

在第一阶段报告中，我们就海棠湾的地理环境、经济环境、人文环境等对其进行分析，从宏观、中观及微观角度分别进行调查与分析。同时，针对海棠湾还进行了具体SWOT分析，了解海棠湾的优势、劣势、机遇与挑战的所在，SWOT分析让策划的思路可以更加清晰，海棠湾应该扬长避短，抓住机遇，做好随时面对挑战的准备。最后，我们对海棠湾的竞争对手进行调研分析，主要针对它们的优点及不足。面对众多的市场竞争对手，海棠湾该如何取胜？由于海棠湾的用地面积不大，在众多大面积开发楼盘中并不占优势，因此，海棠湾并不适合和它们采取相同的开发和销售策划模式，海棠湾只有最大化的利用自身交通便捷的优势及避开竞争对手的锋芒，将竞争对手的劣势变成自己的优势，开发出差异化产品，来吸引消费者。

有了第一阶段的对海棠湾的初步认识，第二阶段我们主要针对海棠湾的市场进行调查和分析。蓝鼎集团投资开发海棠湾的目的无外乎为了赚钱和让更多的人认识蓝鼎，海棠湾是蓝鼎进入合肥房地产业的敲门砖和探路者。所以，海棠湾需要更多的消费者，我们对消费者的心理和行为两方面进行了调查分析。通过对消费者的调查和分析，来发现一些潜在消费者，从而策划方案来抓住这些消费者，提升海棠湾的竞争实力。同时，为STP战略提供有力的依据，STP战略决定海棠湾的目标市场选择和市场定位。

我们做STP战略时，从市场细分、目标市场选择和市场定位三个方面对海棠湾进行分析。我们将目前的市场细分为低端市场、中低端市场、中端市场、中高端市场及高端市场五个市场等级。通过结合海棠湾的实际情况、目前消费者对这五种市场的看法和选择趋势及海棠湾竞争对手开发市场的选择，来确定海棠湾的目标市场。目标市场的选择决定海棠湾的市场定位，最终我们结合消费者的问卷调查结果，以及海棠湾的环境优势，来确定海棠湾开发高端市场。

针对第二阶段的市场定位，第三阶段我们主要对海棠湾的交通、建筑、小区景观等进行了分析。海棠湾市场定位在高端市场，就意味着海棠湾的交通要便利和合理；建筑设计的要高端、大气、有档次；小区的绿化率要高，小区环境要舒适。我们将海棠湾的交通分为外部交通和内部交通两块进行分析，外部交通又从公交、驾车等方式到达各个商业圈及到达各个车站的时间进行分析。外部交通的.便捷可以使海棠湾对一些上班族有很大的吸引力，同时，便捷的外部交通会使海棠湾有很大的升值空间，可以吸引许多的投资者。海棠湾内部交通采取人车分流的形式，人车分流减少了车流噪音对小区居民生活的干扰，同时可以更好的保障居民的人身安全。

海棠湾采用目前最流行的现代古典主义建筑风格，建筑将古典主义建筑风格简化，建筑立面没有过多的繁复的建筑装饰，使建筑简洁大方。同时，建筑使用橙黄色真石漆外立面，配合深灰色调局部点缀，彰显王室高贵典范，勾勒出令人赏心悦目、富有韵律的城市轮廓。为了与小区建筑风格相配合，海棠湾的小区景观设计采用英伦景观风格，小区种植大量海棠、多种植物、创造大片水域、建造多处居民休息广场等绿化景观，使小区绿化率达到40%以上，给居民提供舒适的生活环境。同时，将此打造成海棠湾的优势，海棠湾的可以吸引更多追求生活品质的消费者。

前面的三个阶段主要注重海棠湾的优势、市场和产品，第四阶段我们主要针对海棠湾的营销策划、广告策划和物业进行调研和分析。对于海棠湾的营销策划，可以说是贯穿了房地产策划的整个策划过程，而营销策划也是房地产策划的核心所在。海棠湾营销手法并不是很新颖，比较保守传统，缺乏创意，同时，海棠湾的宣传力度不大，这让海棠湾的知名度很小，并不利于海棠湾的销售。海棠湾主要是通过售楼部沙盘、和各种户型模型及传统的宣传单的形式进行对外宣传，这些方法都比较传统，没有创意，根本办法吸引更多的消费者。与其周边的宣传力度较大的楼盘相比，缺乏竞争力，不利于海棠湾的销售。

房地产策划方案 篇5

一、活动时间

6月x日～6月x日；

二、活动内容

向新老客户赠送节日礼品粽子。

三、促销政策

1、8楼6月27日推出，在6月27日～28日期间购买8楼的客户，可以额外享受1%的折扣优惠。

2、为促进5楼的销售，在6月27日～31日期间，购买5楼1xx。13？或xx0。89？房子的前20名客户，每套可享受5000元的现金优惠。

四、媒体支持

华商报6月26日发布1/3版彩色广告，向市场公布8楼推出信息，同时告知新老客户赠送节日礼品。

五、销售状况分析

1、客户来访情况

活动期间来访客户74组，平均每天xx。8组；活动期间有效来电15组，平均每天3组。

2、客户成交情况

六、活动方案

1、周末（6月27日～28日）是成交高峰期，共成交11套，其中8#楼占6套。8#楼推出前已经吸引了部分意向的客户，加之周末两天有额外优惠，所以出现了集中成交。

2、本周三（6月31日）是端午节，不是大型节假日，各单位都没有安排休假，所以除周末外来现场的新老客户不是很多。

3、8楼推出之前，置业顾问提前约访了20组关注8楼的意向客户，其中6组成交，xx组没有成交，未成交客户多是因为8#楼的价格偏高，已经超出了他们的购买能力。

4、5楼只在6月30日、31日各成交一套，主要是因为优惠政策即将取消，客户赶在最后时段成交。

房地产策划方案 篇6

一、主办单位：

太平镇党办、镇妇联、镇文化站

二、比赛时间及地点：

20xx年9月28日上午9：00在郭庄子村休闲广场举行。

三、参加对象：

全镇各行政村（社区）群众。

五、参赛人数：

每支参赛队伍最少20人，最多不超过50人。

六、比赛形式：

本次比赛不限舞种，参赛队伍可从各种舞种中自行选定或加以改编，所编动作必须符合广场健身特点：自娱性与表演性为一体，热情欢快的表演内容，具有流行性、以健身为目的，以集体舞为主体的表演形式。

七、比赛时长：

每支参赛队伍的参赛时间原则上不超过5分钟。

八、评分标准：

评委依据参赛队伍的整体精神面貌、动作的表现力和整齐度、队型的编排、音乐的选用及参赛服装的搭配等方面进行评判。

具体评分实施细则如下：

1、精神面貌（1分）：参赛人员能较好地展现健康明快、欢乐和谐的文化特点，具有时代感、能抒发健康情怀，能够充分展示体育健身风采。

2、艺术表现（2分）：参赛人员对音乐的理解准确，编排动作符合音乐旋律；音乐清晰丰满，紧扣比赛内容，有良好的视听效果。动作到位、富有节奏感、表情乐观自然、有较强的表现力，动作整齐一致，能充分展示本次大赛积极向上的体育健身精神。

3、表现形式（2分）：比赛过程中队形编排变化新颖、流畅协调，有特色、有层次、有艺术感染力。服装造型、道具符合参赛内容和风格，与大赛主题相一致，起到很好的视觉冲击力。

九、奖项设置：

比赛设优秀表演奖、表演奖分别予以奖励。

十、报名及时间安排：

1、各参赛队应于9月10日前将报名表填写完整并盖章后交至镇党办，同时将报名表电子版发送至电子邮箱：tpzdb@sina.com。

2、各参赛队领队于9月20日上午9:00到镇政府三楼会议室参加联席会议，抽签决定出场次序。并将音乐光盘交到镇党办，或将参赛音乐文件发送至电子邮箱：tpzdb@sina.com,

文件应标明参赛队伍名称、曲目名称、曲目时长。

十一、经费：

各参赛队服装、交通自理。

十二、未尽事宜，另行通知。

随着我国经济的不断发展，广大人民群众对精神文化的需求也日益提高。广场作为城市空间的重要组成部分， 需求也日益提高。作为人们交往、休息、娱乐、观赏等活动阵地和载体，已经融入市民的整个生活体系，群众文化在广场中得到了广泛的体现，广场文化被不断地赋予新的内涵，成为人们喜欢与向往的公共活动场所及展示空间。广场舞蹈是由人民大众自发而形成的，其对开展城市文化有着重要的意义。广场舞蹈为城市打造广场文化品牌提供了突破口，已成为一道展示市民文化生活的城市景观。有效 破口，已成为一道展示市民文化生活的城市景观。有效地开展群众性文化活动，既让现代文化得以迅速流行，也使传统文化绝处逢生，进而促进人们生活更加积极向上，更进一步推动了和谐海西的建设工作。广场文化活动的兴起，很大程度满足了现代人多方面多层次的精神文化需求，满足了人们的审美情趣和审美的要求，使人们的文化审美意识提高；广场文化活动的兴起，具有鲜明的时代特色，能够展示社会的精神文明，对社会文化发展产生巨大的影响。

为庆祝“三八”国际劳动妇女节，推进全民健身运动深入开展，活跃和丰富我县群众文化生活，促进文化惠东建设，县委宣传部、县妇联、县体育局定于20xx年“三八”节期间举办惠东县“舞动惠东”广场舞比赛活动。具体方案如下：

一、组织机构

主 办：中共惠东县委宣传部

惠东县妇女联合会

惠东县体育局

成立广场舞比赛活动组织委员会（简称“组委会”），负责比赛活动的组织实施和协调工作。

主 任：徐 毅（县委副书记）

副主任：卓秀丽（县委常委、宣传部长）

王正印（县政府副县长）

成 员：郑爱丽（县委宣传部副部长、县社科联主席）

沈 青（县妇联主席）

刘伟彬（县体育局局长）

黄 忠（县公安局副局长）

陈伟东（县卫生局副局长）

陈建华（县供电局党委书记）

廖湘香（县广播电视台副台长）

黄继传（县交警大队副大队长）

廖俊辉（县消防中队指导员） 组委会下设办公室，办公室设在县妇联，由县妇联胡清华同志任办公室主任，办公室成员由相关部门抽调人员组成，负责本次广场舞比赛活动的日常工作。为确保赛事的公平、公正，由组委会邀请专家担任本次比赛的评委。

二、职责分工

1、县委宣传部、县妇联、体育局负责比赛的组织、实施工作。

2、县公安局负责做好安全保卫工作。

3、县交警大队负责做好现场及周边道路的交通秩序维持工作。

4、县供电局负责做好演出场地的电力保障工作。

5、县卫生局负责做好现场医疗应急工作。

6、县消防中队负责做好现场消防安全工作。

7、县广播电视台负责做好宣传报道、录播工作。

四、想找个景观设计公司,招标流程是怎样的

房地产多项目开发最有效的管理模式是什么?

在新的市场政策下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、利润率越来越低，将是市场主要特征之一。这意味着，要想持续、快速、稳健发展，房地产开发企业必须追求规模效益。因此，实施多项目开发并最大可能地提高项目附加值和利润率成为开发企业的必然选择。

根据兰德企管研究室2006年10月的市场调查结果，在随机选取的300家各类典型房地产开发企业中有84％的企业在同时进行多项目开发，有15％的企业同时开发的项目数量在5个（含）以上；其中，73家房地产上市全部进行多项目开发，资质一、二级企业中90％进行多项目开发。可以说，多项目开发是当前房地产市场的最主要特征，是企业做大、做强的必由之路。

“多项目开发综合症”

多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面：

◎ 公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；

◎ 项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理；

◎ 项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；

◎ 与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；

◎ 人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；

◎ 对企业品牌建设贡献不大，等等。

这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。

一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”想必像这位董事长一样的在业界企业中不在少数。

为什么会出现“多项目开发综合症”？原因主要有三个方面：

第一，业务发展战略不清晰

战略发展规划是企业发展的指南针、北斗星。房地产开发企业的业务发展战略一般包括市场发展规划、区域发展规划、产品发展规划等。在多项目开发之初，房地产企业就应该研究、制定清晰的发展规划。如市场发展规划，土地一级开发、房产开发、经营性物业开发等三个市场的发展规划是什么，各自目标是什么，应该一一明确。如区域发展规划，是主攻北京、上海等一线城市，还是下二线、三线城市；是集中在本地区，还是扩展到珠三角、长三角、京津塘地区；是拓展厦门、宁波、青岛、大连等沿海城市，还是拓展福州、南京、济南、沈阳等省会城市等；是重点发展东部城市，还是积极发展武汉、长沙、合肥、南昌等中部城市。在确定了目标方向后，还要进一步分析目标城市的商品房空置率、第三产业比重等，以确定进入的先后顺序，这些问题也都要一一明确。再比如产品发展规划，产品模式是什么，项目规模是多大，各类产品（高档、中档、普通商品房等）的比例是多少，产品理念是什么，类似的问题都必须在多项目开发初期予以明确。新市场、新形势，房地产开发企业必须尽早由机会导向转变为战略导向，否则盲目性扩张将极易引发或放大“多项目开发综合症”。

第二、资源配置不合理

众所周知，房地产企业是资源密集型的企业。按范围划分，房地产企业资源可分为内部资源和外部资源。其中内部资源包括人力资源、财务资源、土地资源、技术资源、品牌资源等，外部资源包括供方资源、政府资源、客户资源等。按性质划分，可分为显性资源和隐性资源。其中，显性资源即物质资源，包括人力资源、财务资源、土地资源、客户资源等，隐性资源即非物质的资源，如技术、品牌、文化、公共关系、战略、制度等。社会发展的过程是资源配置的过程，企业发展的过程也是资源配置的过程。企业要实现持续健康发展，必须要做到各类资源的最优化配置。只有做到资源的最优化配置，才能使资源价值最大化，既可以防止某些资源的浪费，又能减少因某些资源的短缺（所谓“短板”）而影响企业的发展。资源整合是资源配置的内容之一，资源配置才是企业发展所必须具备的核心能力。

许多企业在实施多项目开发时，不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。顺驰就是这方面的活鲜鲜的例子。事实上，不只是顺驰，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。不匮乏的，却往往是土地资源、关系资源，这真实市场给各个企业开的一个大玩笑。

第三，规章制度不健全

企业要保持持续、稳健的发展必须建立、健全一套全面、适宜、有效的规章制度。与其他行业相比，房地产开发企业在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性和管理的难度。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业应建立以下管理分体系：

行政事务管理体系；

信息管理体系；

法律事务管理体系；

人力资源管理体系；

财务管理与成本控制体系；

投资者关系管理体系；

供方管理与采购管理体系；

项目（工程）管理体系；

营销管理体系；

客户关系管理体系，等。

健全的规章制度、完善的管理体系是企业发展的基本保障。在发展初期，因为管理层级少、人员少，只有一本简单的《管理制度汇编》就可以了。但是在多项目下，人员多了，部门多了，层级多了，资金流、信息流复杂了，工作流程拉长了，如果企业没有一套全面、适宜、有效的管理体系，就必然导致权利交集或责任真空，进而出现“多项目开发综合症”。

不要盲从“标杆”企业

或许是快速发展的中国房地产业缺乏真正的榜样，许多企业习惯给自己找一个标杆企业。对顺驰褒也罢，贬也罢，在顺驰快速发展的初期，想必顺驰还是挑逗起了许多业界企业羡慕的目光，特别是一些也处于快速发展阶段的企业中有不少企业将顺驰视为标杆。当然，更多的企业还是将万科视为标杆，特别是在冯仑先生发表《学习万科好榜样》后，将万科视为标杆企业的企业就更多了。

树立标杆企业可以使企业在共同愿景下形成共同努力的目标，树立标杆企业的目的是学习，但绝不应是照搬或盲从。

以万科为例，之所以希望业界企业不要盲从，有两点原因：

第一，没有可比性。

截至2005年末，万科总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。2005年，万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%。虽然很多单项指标万科都不是第一，但在综合实力上，万科在国内房地产业是名副其实的NO.1。万科能成为业界的NO.1有很多历史的、现时的、客观的、个人的原因，是绝大多数企业所无以比拟的。特别是万科的研发力量、服务观念、品牌价值、企业文化是难以模仿的。另外，多年来，万科走的是做减法的专业化之路，而业界许多企业走的是相关多元化之路：不仅自己的销售公司、物业公司，甚至还有建筑公司、绿化公司――也没有什么可比性。再说，万科的专业化发展模式有其历史的原因，对万科是成功的，但对其他企业却不一定适合。每一家企业有每一家企业的特殊情况，企业群本身也是多元化的，怎么可能有单一的发展模式呢？对每一家企业来说，适合自己的，就是最好的。

第二，万科的项目管理模式不是高效的模式

鉴于企业规模、项目数量和市场布局，万科采用的是四级管理机制：集团公司－区域公司－城市公司－项目部。因此，其结构设计、岗位设置、流程设计都是按照四级管理机制设计的。对业界绝大多数房地产企业来说，因为项目数量比万科少，开发格局与万科不同，一般采用三级管理机制就可以，即：公司－城市公司－项目部，甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。

管理层级越多，信息链就越长，工作效率就越低，这是普遍规律。许多企业盲从万科的管理模式，甚至有个别咨询结构推广、复制万科的管理模式，或者按照万科的业务流程为其他企业咨询，其结果真是难以想象。

确立产品模式是多项目开发的基础

在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。

所谓产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。

通过长期、系统地研究，兰德公司发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团的城市花园系列，四季花城系列（城郊结合部）；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“ 阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO” 系列 （SOHO现代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以说，确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。

对产品模式予以定型至少包括以下八个要素：

1、城市选择，就是基于战略发展规划选择拟进入的目标城市。

2、区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了。

3、确定项目规模，就是大体确定项目的占地面积、建筑面积等。

4、目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。

5、确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的“符号”，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。

6、设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，成熟的户型可以通用于各项目。

7、卖场设计、广告风格定型。产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料（包括楼书、媒体广告等）。

8、统一的VIS。这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。

建立项目管理模式是多项目开发的关键

如前所述，“多项目开发综合症”的原因之一是“规章制度不健全”。大量实践表明，许多“症状”是“规章制度不健全”的直接或外在表现而已。因此，建立适宜、有效的项目管理模式是开发企业实施多项目开发的关键。

建立项目管理模式可分为三个步骤：

第一步，明确职能定位，重新进行组织结构设计

多项目开发的管理模式完全不同于单项目管理模式，首先表现在职能定位和组织结构设计上。在单项目下，房地产企业一般、也只能采用直线职能制的开发管理模式：各部门各负其责共同完成项目开发工作。但是在多项目下，因为实现项目制，公司和项目部（项目公司）在职能上必须要进行定位和职责切分。以“公司－项目部（项目公司）”两级管理机制为例，一般地，公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事：（1）供地；（2）供资金；（3）管控与评价。项目部（项目公司）是成本中心、利润中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事：（1）完成目标；（2）树立品牌；（3）培养和锻炼人才。在明确职能定位的基础上，企业应重新进行组织结构设计。在设计组织结构时，应充分考虑以下要素：

◎ 战略发展规划对组织结构设计的要求；

◎ 项目类型；

◎ 产品模式；

◎ 经营模式（特别是外包模式）；

◎ 资源状况（特别是人力资源状况）；

◎ 企业文化。

多项目下，矩阵制是常用的组织结构形式。但因为矩阵制容易产生多头领导、权利交集和责任真空，近一、两年来，业界许多领先企业一般采用直线职能制与矩阵制的混合制组织结构形式。

第二步，划分项目类型

项目类型有不同的划分方式。按照地域划分，可分为本地项目和异地项目；按股权划分，可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按项目规模划分，可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目等；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。

划分项目类型是进行项目管理体系设计的基础。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：（1）本地直属项目部；（2）异地项目公司；（3）控股项目公司；（4）参股项目公司。

第三步，进行流程设计，建立项目管理体系

多项目下，房地产开发的流程与多项目下的开发流程有很到的不同。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责，有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理，有的由营销代理公司负责。因此必须对各项开发流程进行重新设计。在流程设计工作完成后，就可以针对不同的项目类型分别建立相应的管理体系了。

通常，一套完整的项目管理体系至少涉及以下方面：

一项目组织管理（包括各类项目部的组织结构设计，定岗定员，项目部的组建、解散等）；

二项目人力资源各类（包括项目经理及其他人员的聘任、解聘、薪酬、考核、奖励、劳动关系等）；

三项目资金与财务管理；

四项目计划与目标管理；

五项目投资决策管理；

六项目研发与设计管理；

七采购与招标管理；

八项目工程管理（包括质量、进度、成本、安全文明、档案管理等）；

九项目营销管理；

十项目客户关系管理，等。

投资主体虚拟化与管理主体实体化

确立产品模式解决了企业的商业运营模式，建立项目管理体系是解决了企业的管理机制问题。但企业采取什么样的项目体制却是最核心、最根本的问题――体制决定机制，机制决定体系（规章制度）。

但是遗憾的是，尽管许多企业都在不断地探求、完善管理机制，但无不着眼于“职责划分如何更合理”等问题，无论是“金字塔式”还是“倒金字塔式”，无非是在“左倾”和“右倾”中寻求相对合理的管理机制而已，而没有真正意识到问题出在体制上――传统的项目体制是公司和项目部（项目公司）一体化，都具有双重身份：既是投资主体（因为代表公司），又是管理主体（行使项目开发职能）。这种双重身份肯定会不可避免地导致难以控制项目开发成本和管理费用，难以实施有效的考核，进而导致项目计划、目标的偏差率很大，而无法实现项目投资目标。 事实证明：无论是令广大业界企业景仰的“标杆企业”，还是风光无限的“地产大腕”，现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个问题，也都在思考同一个问题：最有效的项目管理模式是什么？ 通过深入研究分析和实践检验，兰德认为“项目投资主体虚拟化，项目管理主体实体化”是最有效的投资开发模式。 “项目投资主体虚拟化”是指无论是本市项目，还是异地项目，都尽可能地注册成立一家具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的法人证照、财务等由公司统一管理，除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外，没有任何其他人员（但列支管理费用）。

项目投资主体虚拟化的益处 ◆ 有利于项目融资（包括债权融资和股权融资）；

◆ 有利于规避法律风险； ◆ 有利于财务核算； ◆ 有利于税务筹划。 “项目管理主体实体化”是指由公司（或再引入社会上专业的项目管理公司共同出资）相对控股的（但不是每一个项目都注册一个）具有独立法人资格的项目管理公司，并将部分项目的开发实施工作交由项目管理公司，项目投资公司与该项目管理公司签署《项目委托管理协议书》，并支付一定额度的管理费用。 “项目管理主体实体化”的益处 ◆ 有利于控制项目开发成本和管理费用； ◆ 有利于实施有效的考核； ◆ 有利于项目投资目标的实现。 “项目投资主体虚拟化+项目管理主体实体化”尽管还需要进一步完善，但大量实践表明，这种开发管理模式解决了多项目管理的体制问题，也符合国际上“投资商与开发商相分离”的主流业态形式，应该是最适宜、有效的多项目开发管理模式。

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